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2월 서울 아파트 10건 중 9건이 15억 이하… 대출 규제가 만든 새로운 상승 공식 2월 들어 서울 아파트 매매 흐름이 한 문장으로 정리됩니다. “똘똘한 한 채”가 아니라, “대출이 나오는 한 채”로 쏠린다는 겁니다. 실제로 2월 서울 아파트 매매(실거래 등록 기준)에서 15억원 이하 거래 비중이 약 87%로 집계되며, ‘10건 중 9건꼴’이라는 말이 과장이 아닌 숫자로 확인됐습니다. 1) 숫자로 보는 ‘15억 이하 쏠림’ 현상2월 서울 아파트 매매 등록분 975건 중 850건(약 87.2%)이 15억원 이하 10·15 대책 이후, 서울의 15억 이하 거래 비중이 10월→11월→12월로 단계적으로 상승하는 흐름이 관측 거래가 몰린 지역은 노원·성북·강서·구로 등 ‘중저가 단지 밀집’ 구간이 중심여기서 포인트는 “15억 이하가 싸서”가 아니라, 규제 구조상 ‘레버리지(대출) 효율’이 15.. 2026. 2. 19.
급매는 쏟아지는데 거래는 실종…지금 부동산 시장이 멈춘 구조적 이유 양도세 중과 ‘종료 시한’인데도 거래가 멈춘 이유: 매물은 늘고, 시장은 왜 안 움직일까?키워드: 양도세 중과 유예 종료(5월 9일), 급매 증가, 토지거래허가구역(토허제), 대출 규제, 갭투자(전세 끼고 매매), 거래절벽, 매수심리1) 매물은 늘었다. 그런데 ‘거래’가 안 붙는 장이 됐다기사 내용의 핵심은 간단합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)가 가까워지면서 서울을 중심으로 급매 성격의 매물이 늘어났지만, 정작 실거래는 붙지 않는 ‘거래 절벽’ 현상이 나타난다는 겁니다. 즉, 공급(매물) 쪽은 ‘시한 압박’으로 움직이는데, 수요(매수) 쪽은 각종 규제로 멈춰 있는 구조예요.이 상황을 한 문장으로 정리하면 이렇습니다. “팔 사람은 급해졌는데, 살 사람은 결제(대출)가 막혀서 못 산다.”.. 2026. 2. 14.
다주택자·고가주택자 매물이 쏟아질 때, 실수요자 체크포인트 10가지 최근 정부가 ‘세입자(전세·월세) 낀’ 다주택자 매물의 거래를 유도하기 위해 토지거래허가구역 내 실거주 의무를 최장 2년 유예하는 방향을 예고하면서, 매매 매물은 빠르게 늘고 반대로 전월세 매물은 줄어드는 흐름이 동시에 나타나고 있습니다.이런 장(場)에서는 “호가가 내려간다”는 뉴스만 보고 성급히 들어가면 위험하고, 반대로 “더 떨어질 거야”만 외치며 기회를 놓치기도 합니다. 실수요자는 가격보다 먼저 리스크 구조를 점검해야 합니다.1) 지금 시장에서 벌어지는 ‘핵심 구조’ 한 줄 요약매매는 매물이 늘며 협상력이 생기고, 전세는 매물이 줄어 선택지가 사라지는 “엇갈린 시장”입니다. 즉, 실수요자는 매수 타이밍을 보면서도 거주(임차) 비용 상승을 동시에 대비해야 합니다.✔ 포인트: ‘전세 끼고 사기’가 쉬워.. 2026. 2. 12.
겁주고 숨통 트는 정부 전술… 다주택자 매물, 이제 본격적으로 쏟아진다 겁줬다가 숨통 트는 ‘퇴로 전술’… 다주택자 양도세 중과 유예(5/9 종료) 앞두고 시장이 다시 움직인다다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정인 가운데, 정부가 “세입자 때문에 못 파는 매물”에 대해 실거주 의무를 최장 2년까지 유예하는 보완책을 내놨습니다. 핵심은 간단합니다. 매도(다주택자)와 매수(무주택자) 모두가 막혀 있던 병목—특히 토지거래허가구역·조정대상지역의 ‘실거주 의무’ 때문에 거래가 멈춰 있던 구간—에 출구를 하나 만들어 준 것입니다. 1) 오늘 기사(정책)의 팩트만 먼저 정리실거주 의무 유예(최대 2년) 세입자가 거주 중인 다주택자 주택을 무주택자가 매수하면, 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예(발표일 기준 최대 2년 한도). 양도세 중과 유예.. 2026. 2. 11.
등록임대 세제개편｜서울에 4만2500세대가 쏟아진다. 요즘 부동산 시장에서 가장 무섭고도 중요한 건 금리도, 심리도 맞지만, 결국 마지막에 가격을 움직이는 건 ‘매물의 방향’입니다. 그리고 오늘 자료가 던지는 메시지는 딱 하나로 정리됩니다.임대사업자(등록임대) 세제를 손보면, 지금까지 버티던 주택이 ‘이만큼’ 나온다.특히 서울 아파트 기준으로 4만2500세대는 적은 물량이 아니다.이번 이슈는 “등록임대주택의 다주택 양도세 중과 배제 혜택을 계속 유지해야 하느냐”는 질문에서 시작됐고, 대통령이 직접 서울 시내 아파트 4만2500세대라는 숫자를 언급하면서 시장이 술렁이고 있습니다. 저는 이 발언의 핵심을 ‘정치적 메시지’로 보지 않습니다. 오히려 세제개편을 통한 매물 유도, 즉 공급 신호로 보는 게 현실적입니다.1) 등록임대 세제특혜의 본질: “버티면 된다”를.. 2026. 2. 10.
어제는 욕먹고 오늘은 기사 떴다｜현장에서 먼저 보이는 부동산 변화 강남 급매·매물 60% 증가… “다주택자, 지금은 버틸 이유가 줄어들었다”25년 부동산현장 실무자의 솔직 조언｜다주택자 관점 + 실수요자 관점까지 한 번에 정리✔ 오늘 기사 핵심: 압구정·잠실 등 강남권에서 매물이 단기간 급증했고, 일부는 1억 내린 급매까지 등장했습니다. “버티던 다주택자”가 움직이기 시작했다는 신호로 읽힙니다.1) 어제 댓글 논쟁, 그리고 오늘 기사… 현장은 ‘심리’를 먼저 봅니다어제 제가 쇼츠로 올린 내용에 이런 댓글이 달렸습니다. “문재인이랑 똑같은데 다주택자들이 던질 것 같냐”, “무슨 호소인이냐”며 싸우자고 덤비는 반응도 있었죠. 저는 웃으면서 그럼 “본인 판단을 믿으세요”라고 답했습니다.그런데 오늘, 강남권에서 “매물이 쏟아진다”는 기사가 떴습니다. 저는 대세를 못 읽는 사람.. 2026. 2. 5.

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