2025년 7월 1일부터 한국은 스트레스 기반 총부채원리금상환비율(DSR) 규제의 세 번째이자 마지막 단계를 시행하며, 주택담보대출 한도에 큰 변화가 생깁니다. 연 소득 1억원인 고소득 직장인조차 최대 3300만원까지 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 이번 정책은 금리 변동 위험을 보다 현실적으로 반영하고, 증가하는 가계부채를 억제하기 위한 것이지만, 수도권의 주택 구매자와 투자자들 사이에서는 우려의 목소리도 나오고 있습니다.
DSR 규제란 무엇인가?
DSR은 차주의 모든 부채에 대한 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 이번 3단계에서는 스트레스 금리를 적용해 대출 상환 여력을 평가합니다. 스트레스 금리는 실제 금리에 일정 비율을 더한 가상의 금리로, 금리가 상승했을 때를 가정해 차주의 상환 능력을 점검하는 데 사용됩니다. 3단계에서는 이 가산 금리가 1.5%포인트로 상향 조정되어 실제보다 더 높은 금리로 계산됩니다.
고정금리 대출의 축소폭이 큰 이유
가장 큰 감소폭은 고정형-변동형 혼합상품에서 나타납니다. 이 상품은 초기 5년간 고정금리를 적용하다 이후에는 변동금리로 전환되는데, 결국 장기적으로는 금리 변동 위험에 노출됩니다. 따라서 금융당국은 이러한 리스크를 반영해 혼합형 대출에 적용되는 스트레스 금리 반영 비율을 기존 60%에서 80%로 상향 조정했습니다. 주기형 변동금리 상품의 경우도 30%에서 40%로 상향됐습니다.
대출 유형별 감소 예시
예를 들어, 서울 등 수도권에서 연 소득 1억원인 차주가 30년 만기의 원리금균등상환 방식으로 금리 4.2%인 주담대를 받을 경우, 기존에는 약 6억3000만원까지 가능했지만, 3단계가 시행되면 약 5억9700만원으로 줄어들며 3300만원(약 5%)가량 줄어들게 됩니다. 변동금리 주담대는 약 1900만원, 주기형 상품은 약 1800만원 감소합니다.
정책적 배경과 실수요자 영향
금융위원회는 이번 규제 강화의 근거로, 변동성 높은 금융시장과 금리 급등 가능성에 대한 사전 대응 필요성을 들고 있습니다. 최근 부동산 열풍으로 인해 과도한 대출이 증가한 점도 고려되었습니다. 수도권 외 지방 주택에 대해서는 실수요자 보호 차원에서 이번 3단계 규제 적용을 6개월간 유예하고 기존 0.75% 스트레스 금리를 유지하기로 했습니다.
소비자가 고려해야 할 전략
대출을 계획하고 있는 소비자는 대출 구조와 예산을 재점검할 필요가 있습니다. 특히 혼합형 상품을 이용할 경우, 대출 한도 축소로 원하는 주택을 구매하지 못할 수도 있어 자금 계획을 다시 짜야 할 수 있습니다. 고정금리 상품으로 전환하거나 상환기간을 조정해 한도를 최대화하는 방법도 고려할 수 있습니다. 이번 규제로 인해 향후 부동산 시장의 흐름이 변화할 가능성도 있으므로, 정책 동향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.
금리 인상기와 DSR 규제의 관계
글로벌 경제가 고물가와 긴축정책 기조로 움직이면서 주요국들은 기준금리를 인상해 왔습니다. 한국은행 역시 기준금리를 점진적으로 높였으며, 이에 따라 대출금리 상승이 가계부채 부담으로 이어질 수 있다는 우려가 커졌습니다. 이번 스트레스 DSR 강화는 이러한 금리 상승기에 차주의 리스크를 사전에 관리하기 위한 정책적 조치로 해석됩니다.
실수요자와 투자자 간 영향 차이
DSR 규제는 소득 대비 대출이 큰 투자자에게 더 큰 영향을 미칩니다. 실수요자의 경우 대출금이 상대적으로 적고, 자금 계획이 장기적인 경우가 많기 때문에 부담이 덜할 수 있습니다. 반면 다주택자나 단기 투자자는 대출 여력이 감소하면서 자산 포트폴리오 조정이 불가피할 수 있습니다.
기존 대출자에 대한 간접 영향
이번 DSR 규제는 신규 대출자에게 적용되지만, 기존 대출자라고 해서 전혀 영향을 받지 않는 것은 아닙니다. 대출 만기 연장이나 대환을 고려할 경우, 새로운 스트레스 금리 조건이 적용되기 때문에 대출 조건이 불리해질 수 있습니다. 따라서 기존 대출자도 향후 금융 계획을 재점검할 필요가 있습니다.