오는 7월 시행 예정인
스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계
로 인해 실수요자들의 대출 전략이 한층 복잡해지고 있습니다. 금리 인하 기대와 대출한도 축소 우려가 맞물리면서 ‘지금 대출해야 하나?’라는 고민이 깊어지고 있습니다.
목 차
- DSR 3단계란 무엇인가?
- 과거 단계별 DSR 적용 변천
- 대출한도는 얼마나 줄어드나?
- 금리는 내려가지만, 대출은 더 어려워진다?
- 6월 조기대선과 새 정부의 정책 변수
- 실수요자를 위한 대출 전략 제안
- 맺음말: 부동산 정책과 시장 흐름을 함께 보라
1. DSR 3단계란 무엇인가?
**DSR(Debt Service Ratio)**은 개인이 1년 동안 벌어들이는 소득 중에서 모든 대출에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 간단히 말해 DSR은 개인의 연소득 대비 원리금 상환액의 비율로, 1금융권 40%, 2금융권 50%를 넘지 못하도록 제한하고 있습니다. 스트레스 DSR은 이에 ‘금리 상승을 가정한 가산금리’를 더해 더 보수적으로 대출 여력을 평가하는 제도입니다.
DSR의 핵심 목적은
- 무리한 대출 억제: 소득 대비 대출 상환 부담이 크면 가계 부실 위험이 커지므로 이를 방지
- 금융권 건전성 유지: 금융기관이 대출 리스크를 줄일 수 있도록 대출 심사 기준 강화
- 부동산 시장 안정화: 투자 수요 과열을 억제하고 실수요 중심의 시장 형성 유도
공식으로 보자면 DSR = (1년간 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
2. 과거 단계별 DSR 적용 변천
- 1단계 (2023년 2월): 1금융권 주담대에 0.38%p 가산
- 2단계 (2023년 9월): 1금융권 전 대출과 2금융권 주담대에 수도권 1.2%, 비수도권 0.78% 가산
- 3단계 (2025년 7월 예정): 1·2금융권 모든 대출에 1.5%p 가산금리 100% 적용
3. 대출한도는 얼마나 줄어드나?
DSR 3단계 적용으로 수도권 기준 대출 한도는 3% 이상 줄어들 것으로 예측됩니다.
예) 연소득 6,000만원인 경우:
- 변동금리(연 5%): 3억2600만원 → 3억1600만원 (-3.1%)
- 혼합형 고정금리(연 4%): 3억6400만원 → 3억5200만원 (-3.3%)
4. 금리는 내려가지만, 대출은 더 어려워진다?
기준금리는 하락 중입니다. 한국은행은 최근까지 세 차례에 걸쳐 0.25%p씩 인하하였고, 은행채 5년물은 2.685%까지 내려갔습니다. 하지만 금융당국의 주문에 따라 은행은 가산금리를 높이며 대출금리 인하 속도는 느립니다.
이는 ‘예금금리는 빠르게 내리는데, 대출금리는 더디다’는 체감으로 이어지고 있습니다.
5. 6월 조기대선과 새 정부의 정책 변수
6월 3일 대선을 기점으로 새 정부가 들어선 이후 부동산 정책 변화도 주목됩니다. 주요 대선 후보들은 ‘공급 확대’, ‘규제 완화’를 앞세우고 있지만, 정책 실현까지는 시간이 걸릴 수 있어 대출 전략은 장기적 안목이 필요합니다.
6. 실수요자를 위한 대출 전략 제안
- 막차 심리 경계: DSR 3단계 이전 수요 급증은 대출 실수와 거래 과열을 불러올 수 있음
- 금리 흐름 관찰: 고정형 상품 위주로 금리 하락을 활용한 전략 고려
- 정책 리스크 감안: 대선 이후 정책 변화 가능성까지 반영하여 신중한 접근
7. 맺음말: 부동산 정책과 시장 흐름을 함께 보라
오는 7월 시행되는 DSR 3단계는 분명 실수요자들에게 부담을 가중시키는 정책입니다. 하지만 금리 하락 기조가 지속되고, 대출 제한도 차등 적용될 예정이므로 모든 것을 비관적으로 볼 필요는 없겠습니다마는 .중요한 것은 시장과 정책의 균형을 고려한 전략입니다.
‘당장 가능한 최대한도로 대출을 받는 것’이 능사는 아니지만 집은 사야하고 한 푼이 아쉬울 때는 최대한 받는 것이 매수자 입장에서는 매우 중요합니다.
불확실한 대선 변수, 공급 정책 방향, 경기 흐름을 종합적으로 고려해야 내 집 마련의 리스크를 최소화할 수 있습니다. 실수요자라면, 시장의 흐름을 읽고 한 발 앞서 계획을 세우는 것이 가장 큰 무기입니다.