2025년 6월 27일 발표된 주택담보대출(주담대) 규제 대책이 수도권 아파트 시장 전반에 급속한 영향을 미치고 있습니다. 주담대 한도를 최대 6억원으로 제한하면서, 자금 조달에 제약이 생긴 수요자들은 거래를 포기하거나 보다 저렴한 아파트를 선택하고 있습니다. 이번 분석은 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 수도권 전체 및 서울, 경기, 인천, 강남권, 중저가 지역의 흐름을 상세히 살펴본 것입니다.
거래량 73% 감소…가격과 면적도 축소
직방에 따르면, 대책 전(6월 10일~6월 26일) 수도권 아파트의 중위 거래가격은 6억6000만원, 전용면적은 84㎡였습니다. 하지만 대책 시행 직후(6월 27일~7월 15일)에는 중위 거래가격이 5억원으로 무려 1억6000만원이나 하락했고, 전용면적도 75㎡로 줄었습니다. 거래량은 2만474건에서 5529건으로 73% 급감하면서 거래가 사실상 ‘잠김’ 현상을 보이고 있습니다. 이는 가격, 면적, 거래량 삼중 축소라는 이례적인 현상으로, 시장이 정책 충격에 얼마나 민감하게 반응하고 있는지를 단적으로 보여줍니다.
서울: 가격·면적·거래량 ‘삼중 하락’
서울은 이번 대책의 핵심 타깃이자 가장 큰 타격을 입은 지역입니다. 중위 거래가격은 10억9000만원에서 8억7000만원으로 무려 2억2000만원 하락했습니다. 전용면적 역시 84㎡에서 78㎡로 축소됐고, 거래량도 7150건에서 1361건으로 감소했습니다. 이는 단순한 관망세를 넘어 실질적인 자금 부족에 따른 거래 회피로 해석됩니다. 특히, 실수요자들이 더 작은 면적, 더 낮은 가격대로 눈을 돌리면서 시장 전반의 체급이 줄어들고 있다는 점은 향후 회복 탄력성에도 영향을 줄 수 있습니다.
강남3구도 거래 위축…한강벨트 가격도 조정
고가 아파트가 밀집한 강남3구는 그야말로 직격탄을 맞았습니다. 강남구는 29억원에서 26억원, 서초구는 23억7500만원에서 19억6500만원으로 대폭 하락했습니다. 송파구는 16억5000만원에서 16억2000만원으로 소폭 하락에 그쳤지만, 거래 건수가 적어 변동성이 큰 편입니다. 마포·용산·성동 등 이른바 '한강벨트' 지역도 예외는 아니었습니다. 고소득 전문직 수요자들도 주담대 한도에 발이 묶이면서 고가 거래가 실종된 것입니다. 그만큼 정책 하나로 고가시장에 큰 균열이 발생할 수 있다는 점을 보여줍니다.
중저가 지역도 상승 기대감 사라져…관망세 뚜렷
노원·금천·구로 등 중저가 아파트 밀집지역은 대책 초기에는 풍선효과가 기대되었지만, 결과는 정반대였습니다. - 노원구: 5억9500만원 → 5억1900만원 - 금천구: 5억8250만원 → 5억4500만원 - 구로구: 7억1900만원 → 6억5000만원
이는 수요자들이 자금 부족으로 인해 오히려 매수를 유보하거나 보다 보수적인 선택을 하고 있음을 시사합니다. 중저가 시장의 약세는 전세 대출이나 소액 자금 활용이 어려워진 현실과 맞물려 있으며, 당분간은 급등보다는 저점 탐색기가 이어질 것으로 보입니다.
경기·인천도 타격…일부 비규제 지역만 예외
경기도의 주요 거점지역에서도 거래 급감과 가격 조정이 진행 중입니다. - 수원 영통, 성남 분당, 용인 수지 등은 서울 접근성과 직주근접이라는 장점에도 불구하고 규제 타격으로 수요가 위축되었습니다. - 중위 거래가격은 5억5000만원에서 4억4500만원으로, 전용면적도 78㎡에서 75㎡로 줄었습니다. 인천 역시 예외는 아니며, 거래량은 2003건에서 804건으로 급감했습니다. 중위 거래가격은 3억7900만원에서 3억6000만원으로 감소했으며, - 연수구: 6억1400만원 → 5억원 - 남동구: 3억7700만원 → 3억4000만원
한편 과천시와 여주시, 안성시 등 일부 지역은 상대적으로 규제에서 자유로워 안정적이거나 상승세를 유지하고 있습니다. 이는 앞으로의 시장 전략 수립 시 중요한 시사점을 제공합니다.
결론: 자금 여건이 부동산 시장의 주도권을 쥔다
6.27 대책은 단기적 시장 관망을 넘어서, 시장 구조 자체를 바꾸는 전환점이 될 수 있습니다. 단순히 대출을 줄이는 차원을 넘어, 자금력을 기준으로 매수자가 필터링되는 구조가 형성되고 있습니다. 이로 인해 향후 시장은 자금 여유가 있는 실수요자와 일부 고소득 투자자 중심의 양극화가 더욱 심화될 가능성이 큽니다.
정책 당국의 의도는 실수요자 보호에 있지만, 자칫 거래절벽과 경기 위축으로 이어질 경우 공급기업이나 시장 유동성에도 충격이 불가피합니다. 지금은 실수요자라면 재정 상황을 정확히 점검하고, 장기적 관점에서 내 집 마련 전략을 수립해야 할 시점입니다.