이재명 정부가 시행한 6·27 대출 규제가 서울 아파트 시장에 뚜렷한 변화를 가져오고 있습니다. 주택담보대출 한도가 최대 6억원으로 제한되면서, 규제의 영향을 비교적 덜 받는 중저가 아파트로 매수세가 몰리고 있습니다. 특히, 9억원 이하 거래 비중이 절반에 육박하며 대출 규제 전보다 큰 폭으로 증가했습니다.
6·27 대출 규제 후 거래 구조 변화
국토교통부 실거래가시스템에 따르면, 6월 28일부터 8월 10일까지 43일간 신고된 서울 아파트 유효 거래량은 총 4,646건이었습니다. 이 중 9억원 이하 거래는 2,052건(49.5%)으로 절반에 달합니다.
이는 규제 시행 전 43일(5월 16일~6월 27일) 동안의 비중(37.7%) 대비 11.8%포인트 증가한 수치입니다. 구간별 변화는 다음과 같습니다.
- 6억원 이하: 14.7% → 22.8% (8.1%p 증가, 가장 큰 폭)
- 6억~9억원: 23.0% → 26.8% (3.8%p 증가)
- 9억~15억원: 34.7% → 28.6% (6.1%p 감소)
- 15억~30억원: 23.0% → 15.6% (7.4%p 감소)
- 30억원 초과: 4.6% → 6.2% (1.6%p 증가)
중저가 아파트 강세의 배경
대출 규제 핵심은 주담대 한도 6억원 제한입니다. 예를 들어, 매매가가 9억원일 때 LTV 70%를 적용하면 최대 대출 가능액은 6억3천만 원이지만, 이번 규제로 6억원까지만 가능합니다. 이에 따라 중고가 이상 아파트는 현금 부담이 크게 늘어 매수세가 위축되고, 상대적으로 투자 문턱이 낮은 중저가 아파트로 수요가 이동하게 된 것입니다.
여기에 7월부터 시행된 3단계 스트레스 DSR이 소득 대비 대출 한도를 추가로 제한하면서, 자금 조달이 용이한 가격대의 아파트 선호 현상이 강화됐습니다.
고가 아파트 거래 급감, 현금 부자는 예외
9억~30억 원대의 고가 아파트 거래 비중은 일제히 감소했습니다. 특히 15억~30억 원대 아파트가 많은 성동구(거래량 88.6% 감소)와 마포구(84.5% 감소)는 거래 절벽에 가까운 상황입니다.
다만, 30억 원 초과 초고가 아파트는 규제 전보다 비중이 늘었습니다(4.6% → 6.2%). 이는 대출 규제에 영향을 거의 받지 않는 ‘현금 부자’들의 매수 여력 때문입니다.
지역별 거래량 감소폭 비교
- 감소폭 큰 지역: 성동구(-88.6%), 마포구(-84.5%)
- 감소폭 작은 지역: 강북구(-54%), 도봉구(-58%), 노원구(-66.1%)
이는 해당 지역의 가격대 분포와 직결됩니다. 중저가 아파트 비중이 높은 지역일수록 대출 규제의 직격탄을 덜 맞은 셈입니다.
실수요자·투자자를 위한 시사점
- 실수요자는 9억 이하 매물에 주목 대출 활용도가 높아 자금 마련 부담이 줄고, 규제 영향이 상대적으로 작습니다.
- 투자자는 중저가·전세가율 높은 지역 선별 향후 가격 방어력이 높고 임대 수익률이 양호할 가능성이 있습니다.
- 고가 아파트 매수는 장기 자금 계획 필수 대출 제한으로 현금 비중이 크기 때문에 유동성 확보가 전제되어야 합니다.
- 지역별 가격대 구조 분석 같은 서울이라도 규제 영향이 다른 만큼, 거래량 감소폭과 가격 변화를 함께 분석해야 합니다.
결론: 시장은 ‘대출 가능한 가격대’로 재편 중
이번 6·27 대출 규제는 단순히 거래량 감소를 넘어, 서울 아파트 시장의 가격대별 수요 지형을 바꾸고 있습니다. 중저가 아파트는 거래 비중이 늘면서 ‘실수요 중심 시장’이라는 정책 의도와 맞아떨어졌습니다. 그러나 고가 아파트 거래 급감은 관련 산업 위축과 거래 절벽으로 이어질 가능성도 있어, 시장 전반에 걸친 모니터링이 필요합니다.
앞으로도 대출 규제와 DSR 강화 속에서, 매수자들은 자금 조달 가능성과 지역별 가격 구조를 면밀히 분석해 전략적으로 접근해야 할 것입니다.