2월 들어 서울 아파트 매매 흐름이 한 문장으로 정리됩니다. “똘똘한 한 채”가 아니라, “대출이 나오는 한 채”로 쏠린다는 겁니다. 실제로 2월 서울 아파트 매매(실거래 등록 기준)에서 15억원 이하 거래 비중이 약 87%로 집계되며, ‘10건 중 9건꼴’이라는 말이 과장이 아닌 숫자로 확인됐습니다.
1) 숫자로 보는 ‘15억 이하 쏠림’ 현상
- 2월 서울 아파트 매매 등록분 975건 중 850건(약 87.2%)이 15억원 이하
- 10·15 대책 이후, 서울의 15억 이하 거래 비중이 10월→11월→12월로 단계적으로 상승하는 흐름이 관측
- 거래가 몰린 지역은 노원·성북·강서·구로 등 ‘중저가 단지 밀집’ 구간이 중심
여기서 포인트는 “15억 이하가 싸서”가 아니라, 규제 구조상 ‘레버리지(대출) 효율’이 15억 이하에서 가장 좋아진다는 점입니다. 같은 서울이라도 “대출이 되는 가격대”로 수요가 몰리면, 그 구간의 체결이 늘고 호가도 따라 움직이기 쉽습니다.
2) 왜 15억 이하로 몰리나: ‘대출 한도’가 가격대를 자른다
정부는 대출 규제를 단계적으로 강화해 왔고, 그 결과 가격 구간별 체감 대출 가능액이 달라졌습니다. 핵심은 10·15 대책에서 주담대 한도를 가격대에 따라 차등화했다는 점이에요. (15억 이하는 6억, 15억 초과~25억 이하는 4억, 25억 초과는 2억)
✔ 실수요 체감으로 바꾸면 이렇게 보입니다
- 15억 이하: “대출 최대치(6억)를 받을 수 있는 마지막 구간”
- 15억 초과: “같은 서울인데 대출이 확 줄어, 현금 부담이 급증”
- 25억 초과: “사실상 현금 파워 게임”
결국 많은 실수요자 입장에서는 “살 수 있냐/없냐”가 갈리는 경계선 가격이 생깁니다. 그 경계선이 지금 서울에서 ‘15억’으로 굳어지고 있고, 시장은 그 경계선을 기준으로 수요가 이동하면서 거래 지도가 바뀌는 중입니다.
3) 최근 서울 부동산 흐름: “키 맞추기(격차 메우기)”가 시작됐다
거래가 늘어난 곳이 강남 한복판이 아니라 외곽·중저가 밀집 지역이라는 게 중요합니다. 왜냐하면 이런 구간에서 거래가 붙으면 시장은 종종 ‘키 맞추기’로 움직이기 때문입니다. 즉, 강남·한강벨트의 절대 가격을 따라잡는 게 아니라, “대출이 되는 상단(15억 부근)까지 수렴하는 방향으로 가격이 당겨지는 현상”이 나타날 수 있어요.
기사에서도 실제 사례로 성북구 길음동 거래가 15억에 근접하며 단기간에 상승한 사례 등이 언급됩니다.
이런 케이스는 “서울 전체가 다 오른다”가 아니라, ‘대출 경계선 아래’에 있는 단지들이 먼저 반응한다는 점을 보여줍니다.
4) 실수요자 관점 체크리스트: 지금 시장에서 더 중요한 5가지
- ‘15억 이하’는 가격이 아니라 규제 구간입니다. 같은 14.9억이라도 단지/동/층/연식에 따라 체감 리스크가 크게 달라요.
- 거래량이 붙는 지역은 ‘수요가 실리는 이유’가 있습니다. (학군·교통·재개발/재건축 모멘텀·직주근접·공급 공백 등)
- 대출 가능액이 같아도 ‘상환 스트레스’가 다릅니다. 금리·DTI·생활비를 같이 봐야 합니다.
- “갭 메우기” 구간은 변동성이 커질 수 있습니다. 짧게 오를수록 조정도 빨라질 수 있어요.
- 신고가 1~2건보다, ‘연속 체결’이 진짜 신호입니다. (한 단지에서 비슷한 가격대 체결이 이어지는지 확인)
5) 앞으로의 관전 포인트: “거래 비중”보다 “어디에서 연속 체결이 나오나”
지금 시장은 ‘가격이 싸서’ 움직이는 장이 아니라, 규제와 자금 조달 조건이 수요를 배치하는 장입니다. 그래서 단순히 “15억 이하 비중이 높다”보다, 어느 구(區)·어느 생활권에서 14억대 후반 체결이 연속으로 나오느냐가 더 중요해요. 이 흐름이 이어지면, 외곽의 일부 단지는 15억 근처에서 매물 잠김이 생기면서 호가가 단단해질 수 있습니다.
한 줄 정리:
서울 아파트 시장은 지금 “비싼 집을 사는 시장”이 아니라 “대출이 되는 구간에서 선택지가 좁아지는 시장”으로 바뀌고 있습니다.
결론: 지금 서울 집값이 오르는 게 아니라, ‘돈이 갈 수 있는 구간만 움직이고 있다’
지금 서울 아파트 시장을 단순히 “상승장이다, 회복장이다”로 해석하면 흐름을 놓치기 쉽습니다. 현재 움직이는 것은 시장 전체가 아니라, 대출이 가능한 가격대 안에서 수요가 압축 이동하고 있는 현상입니다.
15억원 이하 구간은 더 이상 ‘중저가’가 아니라, 정부 규제가 허용한 사실상의 실수요 한계선이 되었고, 그 안에서 입지·상품성 좋은 단지부터 빠르게 소화되고 있는 구조입니다.
그래서 지금의 거래 증가는 자금 조달 구조가 바뀌며 수요가 재배치되는 과정에 가깝습니다. 이 흐름이 이어지는 한, 외곽 중저가 지역의 일부 단지는 15억선까지 가격 압축이 계속 시도될 가능성도 충분합니다.
✔ 지금 시장의 핵심은 ‘얼마에 오르느냐’가 아니라 어디에 돈이 몰리고 있느냐입니다.
앞으로 서울 부동산을 볼 때는 뉴스의 상승률보다, 15억원 이하 구간에서 거래가 끊기지 않고 이어지는 지역, 그리고 신고가가 한 번이 아니라 연속으로 나오는 단지를 중심으로 흐름을 읽어야 합니다.
시장은 이미 방향을 바꿨습니다. 비싼 집을 따라가는 장이 아니라, 규제 안에서 살아남는 입지로 자금이 집중되는 장으로 넘어온 것입니다.
지금 서울 부동산의 질문은 하나입니다. “집값이 오를까?”가 아니라, “대출이 되는 구간에서 어떤 집만 선택받고 있는가?”