한국에서 ‘지분적립형 주택’으로 알려진 공유 지분 주택은, 주택 가격이 높은 도시 지역에서 내 집 마련이 어려운 청년과 중산층 가구를 위한 유망한 대안으로 부상하고 있습니다. 이 정부 주도 제도는 구매자가 우선 주택의 일부 지분만을 구입하고, 시간이 지나면서 점진적으로 전체 소유권을 확보할 수 있도록 설계되었습니다. 이 글에서는 이 모델의 작동 방식, 신청 가능한 지역, 그리고 주의해야 할 사항들을 자세히 살펴보겠습니다.
이 제도의 핵심은 주택 전체 가격 중 일부만 마련하면 내 집 마련이 가능하다는 것입니다. 나머지 지분은 GH(경기도주택도시공사), SH(서울주택도시공사)와 같은 공공기관이 보유하며, 입주자는 20~30년에 걸쳐 해당 지분을 단계적으로 매입하면서 완전한 소유권을 얻게 됩니다.
지분적립형 주택의 작동 방식
지분적립형 주택에서 구매자는 통상 전체 주택 가격의 약 20%에서 40%를 먼저 구입합니다. 예를 들어, 5억 원짜리 아파트의 경우, 1억에서 2억 원 정도만으로 지분 일부를 취득할 수 있으며, 이는 자가 자금과 모기지 대출을 통해 마련할 수 있습니다. 나머지 지분은 정부 또는 공공기관이 보유하고, 임대료 대신 소액의 사용료를 납부합니다.
입주 후에는 5년 또는 10년 주기로 추가 지분을 구입할 수 있는 ‘지분 쌓기(staircasing)’ 기회가 주어집니다. 예를 들어, 5년 후 45%, 10년 후 65%, 20년 후에는 100%까지 단계적으로 지분을 확대해나가는 방식입니다. 이때 추가 매입 가격은 시세가 아닌 최초 분양가와 약정된 이자를 기준으로 산정되기 때문에 예측 가능성과 부담이 낮습니다.
한국에서 지분적립형 주택을 찾을 수 있는 지역
정부는 새로운 신도시 및 기존 도시 개발지구를 중심으로 지분적립형 주택 공급을 추진 중입니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다:
- 광교신도시 A17 블록: 전체 600세대 중 약 240세대가 지분적립형으로 공급 예정. 2025년 하반기 착공, 2028년 후분양 입주 예정.
- 3기 신도시 대상지: 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙 등이 향후 공급지로 검토 중.
- 서울 시범지역: SH공사는 마곡, 고덕강일 등에서 토지임대부 주택과 연계한 지분적립형 도입 검토 중.
향후에는 민관협력을 통해 민간사업자 공급 확대도 예정되어 있으며, 관련 금융 상품도 함께 개발되고 있습니다.
신청 절차 및 자격 요건
지분적립형 주택은 ‘공공분양주택’으로 분류되어, 공공주택 특별법에 따라 청약이 진행됩니다. 주요 신청 조건은 다음과 같습니다:
- 소득 기준 충족: 저소득층은 제외되며, 일반적으로 중산층 대상.
- 무주택 요건: 생애 최초 주택 구입자 또는 일정 기간 무주택자.
- 거주지 조건: 해당 지역 거주자 또는 인근 직장인이 우선.
- 가구 형태 조건: 청년 단독세대주, 신혼부부, 자녀 있는 가구 등 대상 세분화 가능.
신청은 보통 청약센터 홈페이지를 통해 진행되며, 당첨자는 계약 체결 후 입주까지 이어지게 됩니다.
대출 및 금융 지원
한국주택금융공사 및 주요 은행들은 지분적립형 주택 구매자를 위한 맞춤형 금융 상품을 제공하고 있습니다. 주요 특징은 다음과 같습니다:
- 담보인정비율(LTV): 구매 지분에 대해 보통 40~50%.
- 임대보증금 대출: 필요시 140%까지 대출 가능.
- 정부 보증: 일부 대출 상품은 정부 보증이 적용되어 청년층도 접근 용이.
이러한 금융상품은 일반적인 아파트 대출보다 유리한 조건을 제공하며, 장기 상환에 적합합니다.
주의사항 및 제한 조건
매력적인 제도인 만큼, 주의할 점도 있습니다:
- 소유권 제한: 초기에는 전체 소유자가 아니기 때문에 리모델링이나 임대에 제한이 있습니다.
- 전매 조건: 보통 10년간 전매 제한이 있으며, 매도 시 공공기관에 우선 매도 또는 시세차익 공유 필요.
- 거주의무: 보통 최소 5년 이상 거주 조건.
- 계약 조건 확인 필수: 각 공급기관과의 계약 조항은 꼼꼼히 검토해야 합니다.
이러한 조건은 투기 방지 및 공공성 유지를 위한 제도적 장치입니다.
지분적립형 주택의 장점
지분적립형 주택은 단순히 임대와 완전 소유 사이의 절충이 아닌, 안정적인 자산 형성과 주거복지를 가능하게 하는 전략적 제도입니다. 매년 치솟는 주택 시장에서 실수요자 중심의 공급과 가격 안정에 기여하고 있으며, 중장기적으로는 주거 양극화 해소에도 긍정적인 역할을 할 수 있습니다.
맺음말
2020년 10월 28일: 제도 도입 방침 발표(홍남기 부총리) → “2023년부터 분양 가능” 언급
2021년 6월 10일: 구체적 시행령 개정안 입법 예고(20~30년 적립, 5년 거주 의무, 10년 전매 제한 등)
2023년 이후: 본격적인 시범사업 및 분양 단계로 예정
2025년 예정: 대통령 선거 이후 최초 시범사업 추진 예정
위와 같은 과정을 거친 한국의 지분적립형 주택 제도는 아직 초기 단계입니다. 그러나 미래를 위한 내 집 마련 방법으로 충분한 가능성을 보여주고 있습니다. 전통적인 주택 구입 방식으로는 접근하기 어려운 이들에게 이 제도는 현실적인 대안이자 희망이 될 수 있습니다. 과도한 부채 없이 안정적인 거주지를 마련하고 싶다면, 지분적립형 주택은 한 번쯤 검토해볼 가치가 충분합니다.