목 차
- 지금 청약통장이 ‘필요 없어 보이는’ 3가지 이유
- 실수요자가 떠난 자리에 남은 시장: ‘현금 부자 게임’이 된 구조
- 그럼 이제 무엇이 필요할까? (청약 대신 갖춰야 할 5가지)
- 청약통장, 해지 vs 유지: 현실 체크리스트
- 실수요자 실행 플랜: 30일 안에 할 일
1) 지금 청약통장이 ‘필요 없어 보이는’ 3가지 이유
이유 A. 가점 인플레이션: “만점인데도 떨어진다”
청약은 원래 ‘성실한 무주택자에게 기회’를 주자는 취지였죠. 그런데 최근엔 가점이 사실상 천장(상한)까지 올라간 상태입니다. 예를 들어 서울 주요 단지에서는 최저 당첨가점이 70점 수준까지 보고되며, 4인 가구가 받을 수 있는 이론상 만점보다 높은 사례도 등장했습니다.
한마디로, “통장 오래 들고 성실하게 무주택 유지”만으로는 승부가 안 납니다. 결국 청약은 ‘제도’가 아니라 ‘경쟁 종목’이 되어버렸습니다.
이유 B. 고분양가: 청약에 당첨돼도 ‘잔금’이 문제
분양가가 높아지면, 당첨이 끝이 아니라 자금조달이 본게임이 됩니다. 서울은 평균 분양가가 15억 안팎으로 언급될 정도로 높아졌고, 비강남권에서도 전용 84㎡ 분양가가 20억 후반까지 책정된 사례가 나왔습니다.
실수요자는 “살 집”이 필요하지만, 시장은 “살 수 있는 사람”만 남게 됩니다.
이유 C. 대출규제·금리: ‘당첨’이 오히려 리스크가 된다
대출 여력이 부족한 상태에서 청약에 당첨되면, 계약금·중도금·잔금 타이밍마다 스트레스가 커지고 최악의 경우 계약 포기(기회비용)로 이어질 수 있습니다.
그래서 실수요자는 이제 “청약 당첨 확률”보다 “내가 끝까지 완주 가능한 자금체력”을 먼저 봅니다.
정리: 청약통장이 ‘필요 없는 게 아니라’, 효용이 줄었다
통장 자체가 쓸모없다기보다, 가점·분양가·대출환경이 통장의 효용을 빠르게 깎아먹었습니다. 그래서 최근 통장 가입자가 줄고, 1순위 이탈도 두드러진다는 분석이 나옵니다.
이제 실수요자의 질문은 “청약 넣을까?”가 아니라 “내가 이 구조에서 어떻게 살아남을까?”입니다.
2) 실수요자가 떠난 자리에 남은 시장: ‘현금 부자 게임’이 된 구조
청약이 ‘로또’로 불리는 이유는 단순합니다. 당첨만 되면 시세차익 기대가 크고, 경쟁이 극단적으로 몰리기 때문입니다. 그런데 이 구조는 실수요자에게 불리합니다. 실수요자는 가격과 금융조건에 민감하지만, 경쟁은 가점과 현금동원력이 좌우하기 때문이죠.
| 항목 | 제도 취지 | 현실 체감 |
|---|---|---|
| 가점제 | 무주택·부양가족·가입기간 우대 | 상위권 고착화, 신규/청년 진입장벽 |
| 분양가 | 새집 공급 | 당첨 후 자금조달이 더 큰 장벽 |
| 대출환경 | 실수요자 지원 | 규제·심사 강화로 완주 난도 상승 |
3) 그럼 이제 무엇이 필요할까? (청약 대신 갖춰야 할 5가지)
필요 1. “청약 점수”가 아니라 “대출 체력” (DSR 관점의 자금계획)
지금 실수요자에게 가장 중요한 스펙은 ‘가점’보다 상환능력입니다. 월 현금흐름(소득-고정비), 기존 대출, 카드/할부, 사업자 여부에 따라 실제 가능한 주택가격이 달라집니다.
- 내 집 가격 상한 = “감당 가능한 월 상환액”에서 역산
- 중도금/잔금 시나리오 2~3개(금리 상승/하락)로 스트레스 테스트
- 대출을 ‘받을 수 있나’가 아니라 ‘끝까지 갚을 수 있나’로 판단
필요 2. “새 아파트” 집착을 줄이고, ‘기존주택’으로 실거주 안정 확보
분양시장이 고가화될수록, 실수요자는 기존주택(준신축·구축 리모델링 가능 단지)에서 가격·입지·대출의 균형을 찾는 전략이 유효합니다.
- 직주근접/학군/교통의 “생활권 가치”를 먼저 확보
- 대단지·환금성(매도 용이성) 위주로 리스크 축소
- 새집 프리미엄 대신 “거주 안정 + 추후 갈아타기 옵션” 확보
필요 3. ‘가점 싸움’이 아닌 트랙을 고르는 것: 추첨제/특공/공공분양
현실적으로 가점 경쟁이 과열된 구간에서는 경쟁 룰이 다른 구간을 찾는 것이 합리적입니다. (예: 추첨제 물량, 생애최초·신혼부부 등 자격 트랙, 일부 공공분양 등)
중요한 포인트는 “나는 몇 점?”이 아니라 “내가 들어갈 수 있는 경쟁 규칙은 무엇인가”입니다.
필요 4. ‘현금’ 그 자체보다, 현금을 만드는 시스템(지출 구조·저축 자동화)
고분양가 환경에서는 목돈보다 더 무서운 게 현금흐름의 지속성입니다. 실수요자는 통장 하나가 아니라, ‘계약금 → 중도금 → 잔금’까지 이어지는 현금 시스템이 있어야 합니다.
- 고정비 다이어트(보험/구독/차량/사업비)로 월 여력 확보
- 저축·투자 자동이체로 ‘목돈화’ 속도 올리기
- 비상자금(6개월) 없으면 청약·매수 모두 보수적으로
필요 5. 정보의 속도: “청약 공고”가 아니라 “입주물량·전세시장·금리”
내 집 마련의 승부는 청약 접수일이 아니라, 입주 물량, 전세가율, 금리 방향, 그리고 해당 생활권의 수요에서 갈립니다. 실수요자는 ‘당첨’이 아니라 ‘거주 가능한 선택’을 해야 합니다.
4) 청약통장, 해지 vs 유지: 현실 체크리스트
결론부터 말하면, “무조건 해지”도 “무조건 유지”도 위험합니다. 아래 6가지를 체크하면 본인에게 맞는 결론이 나옵니다.
- 내 가점이 상위권인가? (부양가족/무주택기간/가입기간의 합산 경쟁력)
- 내가 원하는 지역의 분양가를 감당 가능한가? (계약금·중도금·잔금 시나리오)
- 향후 2~3년 안에 청약을 ‘실제로’ 넣을 계획이 있는가?
- 특공/추첨제 등 ‘가점 외 트랙’ 자격이 있는가?
- 해지 시 기회비용 (가입기간 리셋, 자격 요건 변화 가능성)
- 대안 플랜이 준비되어 있는가? (기존주택 매수/임대전략/자금계획)
가점이 낮고(또는 무주택 기간이 짧고), 고분양가 지역을 노리는데 대출 여력이 부족하다면
“청약통장”이 아니라 “자금체력과 거주전략”부터 재설계하는 편이 훨씬 빠릅니다.
5) 실수요자 실행 플랜: 30일 안에 할 일
- D+3: 월 현금흐름표 작성(소득·고정비·부채·저축 자동이체)
- D+7: 대출가능 범위 2~3시나리오(보수/중립/낙관)로 산출
- D+14: 후보 생활권 2곳 선정(출퇴근·학군·교통·병원·상권)
- D+21: 기존주택/분양/임대 각각의 “완주 가능성” 비교표 만들기
- D+30: 최종 전략 확정(청약 유지/활용 여부 포함) + 실행 체크리스트 고정
