2025 지방 미분양 사태와 LH 매입 정책 – 구조적 문제와 시장의 단면
2025년 3월, 대한민국 주택 시장은 수도권과 지방 간 뚜렷한 온도차를 다시 한 번 보여주었습니다. 수도권의 미분양 주택은 전월 대비 6.1% 감소한 16,528호로 나타난 반면, 지방은 0.1% 감소한 52,392호로 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 전국 미분양 주택은 총 68,920호로 1.6% 감소했습니다.
특히 준공 후에도 팔리지 않는 '악성 미분양'은 25,117호로 전월 대비 5.9% 증가했으며, 이 중 81.8%인 20,543호가 지방에 집중되어 있습니다.
지역별 미분양 현황
수도권에서는 경기도가 13,527호로 가장 많고, 지방에서는 대구 9,177호, 경북 5,920호, 충남 5,084호 순으로 미분양 주택이 많았습니다. 특히 대구, 경북, 충남 등은 미분양 문제의 심각도가 높은 지역입니다.
시사점
- 지방의 심각한 미분양: 전국 미분양 주택의 약 76%가 지방에 집중되어 있으며, 악성 미분양의 대부분도 지방에 몰려 있습니다.
- 수도권과의 격차 확대: 수도권은 회복세를 보이는 반면, 지방은 미분양 문제가 지속되며 지역 간 양극화가 심화되고 있습니다.
- 정책 대응 필요: 이 같은 불균형은 정부의 적극적인 개입 없이는 개선되기 어렵습니다.
정부 개입: LH의 미분양 매입
상황이 악화되자 한국토지주택공사(LH)는 2025년 6월부터 지방 미분양 주택 매입 심의에 돌입합니다. 현재 58개 업체가 총 3,536호에 대해 매입을 신청한 상태입니다.
지역별 신청 현황
- 부산: 783호
- 경북: 564호
- 경남: 531호
- 충남: 383호
- 대구: 286호
특히 대구는 전국에서 미분양 문제가 가장 심각한 지역으로, 현장 분위기만 봐도 얼어붙은 시장의 냉기를 느낄 수 있습니다.
든든전세, 해결책이 될 수 있을까?
LH는 매입한 주택을 ‘분양전환형 든든전세’로 공급할 계획입니다. 임차인은 시세의 90% 수준으로 최대 6년간 거주하고, 이후 분양 여부를 선택할 수 있는 구조입니다.
매입 기준과 절차
- 감정평가액의 83% 미만 가격에 매입
- 미분양 기간에 따라 -4%~ -2% 조정률 적용
- 5월 서류 및 현장조사 → 6월 매입심의 → 7월 하자 점검 및 계약 체결
정책의 의의와 한계
유휴 자산을 공공 주택으로 전환해 시장에 안정 신호를 줄 수 있다는 점에서 의의가 있습니다. 그러나 수요가 없는 지역에 주택만 남는 구조가 반복된다면, 이는 ‘빈집의 공공화’로 이어질 수 있어 근본적 해결책이 되지 않는다는 비판도 존재합니다.
지역 간 구조적 불균형
수도권은 여전히 공급 부족으로 집값이 높고, 지방은 수요가 없어도 계속 공급이 이어지고 있습니다. 인구, 일자리, 교통 인프라가 회복되지 않는다면 LH의 개입도 임시 방편에 불과할 수 있습니다.
실수요자와 투자자에게 주는 메시지
- 지방 부동산 투자는 반드시 인구 흐름과 실수요 기반을 분석해야 합니다.
- 정부 개입이 진정한 호재인지, 시장 구조조정의 일환인지를 판단해야 합니다.
- 든든전세와 같은 제도는 장기 거주자에게 유리한 옵션이 될 수 있습니다.
중개사 시선에서 본 현장의 단면
2025년 LH의 매입 정책은 단기적 안정책이 될 수 있습니다. 하지만 진짜 회복은 도시의 경쟁력 회복, 즉 인구, 일자리, 인프라가 함께 살아날 때 가능합니다. 부동산 중개를 하다 보면, 분양이 끝났는데도 단 한 명도 문의하지 않는 집이 있습니다. 괜찮은 입지인데도 손님이 없을 때, 그 집은 '상품'이 아닌 '짐'이 됩니다. 지금 지방에서 벌어지는 상황이 그렇습니다. 거래도 없고, 임대도 안 되는 구조입니다.
저는 이런 지역을 ‘악성’이라기보다, ‘돌봄이 필요한 지역’이라 부르고 싶습니다. 진짜 회복은 사람, 일자리, 기반시설의 회귀에서 시작됩니다. 사람이 떠난 지방에 아무리 주택을 사들여도 LH 혼자 해결할 수는 없습니다.
이번 정책이 단기 처방이 아닌 지역 균형 회복의 출발점이 되기를 기대합니다. 부동산은 결국 사람이 사는 이야기이기 때문입니다.