정부가 6·27 가계대출 규제의 일환으로 전세대출 보증 비율을 90%에서 80%로 축소했다. 수도권 및 규제지역 세입자에게 적용되는 이번 조치는 전셋값 안정화를 유도하기 위한 목적이지만, 현장에서는 오히려 전세 매물 감소와 월세 전환의 역풍이 불 수 있다는 우려가 커지고 있다.
보증 비율 80%로 축소…세입자 대출 여력 급감
21일부터 주택도시보증공사(HUG)는 수도권과 규제지역 전세대출에 대해 보증 비율을 기존 90%에서 80%로 낮췄다. 이에 따라 금융기관은 보증부 대출에 더 신중해지고, 세입자의 전세자금 대출 한도도 자연스럽게 줄어든다. 기존에는 세입자가 대출금을 상환하지 못하더라도 HUG가 90%까지 대신 갚아줬지만, 이제는 80%까지만 보증이 제공된다.
정부는 이러한 조치로 과잉 대출을 억제하고 전셋값 안정화 효과를 기대하고 있다. 하지만 현장의 반응은 다르다. 공급이 줄어든 상황에서 대출까지 막히면 오히려 시장의 왜곡이 심화될 수 있다는 것이다.
전세값은 여전히 상승세…서울은 23주 연속 상승
KB부동산에 따르면 7월 14일 기준 수도권 아파트 전세가격은 전주 대비 0.05% 상승했으며, 서울은 무려 23주 연속 오름세를 이어가고 있다. 특히 최근 4주간 상승폭은 점차 확대되고 있는데, 서울 아파트 전세가는 6월 23일 0.09%, 6월 30일 0.09%, 7월 7일 0.09%, 그리고 7월 14일에는 0.11%까지 상승했다.
실제 거래에서도 이러한 흐름이 확인된다. 예컨대 서울 강동구 고덕아르테온 전용 84㎡는 지난 5월 7억8000만 원에 전세 계약됐지만, 지난달에는 동일 면적이 9억5000만 원에 거래됐다. 서초구 래미안원벨리 전용 74㎡도 11일 기준 14억2000만 원에 전세 계약이 체결되어, 불과 한 달 사이 1억5000만 원이 오른 셈이다.
공급 감소와 함께 월세 전환 가속화
하반기 서울 아파트 입주물량은 상반기 대비 약 30% 감소할 것으로 전망된다. 전세 공급은 줄어드는데 전세대출까지 막히면서, 집주인들은 점차 보증부 월세(반전세)로 전환하고 있다. 이는 세입자 입장에서 월세 부담 증가로 직결된다.
대출로 전세자금을 마련할 수 없는 세입자들은 어쩔 수 없이 반전세를 선택하게 되고, 이는 매달 나가는 현금 지출을 높여 주거 안정성을 해치는 결과를 낳는다. 특히 청년층이나 신혼부부, 소득이 낮은 계층에게 타격이 클 수밖에 없다.
단기 안정? 장기 반등?…엇갈리는 전문가 전망
전문가들은 이번 대책이 단기적으로 전세 시장 심리를 억제할 수는 있어도, 장기적으로는 인기 지역을 중심으로 전세가격이 다시 상승할 수 있다고 본다. 강남3구(강남·서초·송파)나 마용성(마포·용산·성동)처럼 전세 수요가 꾸준한 지역은 수급 불균형이 심화될 가능성이 있다.
신광문 한국공인중개사협회 책임연구원은 “단기적으로는 안정 효과가 있겠지만 인기 지역은 수요 대비 공급 부족이 계속돼 장기적으로는 가격 반등 가능성이 크다”고 분석했다. 그는 이어 “전세대출이 막힌 세입자들이 반전세로 몰리며, 월세 부담은 가중될 수밖에 없다”고 덧붙였다.
구조적 공급 부족 해결 없인 악순환 반복
근본적인 문제는 구조적인 전세 공급 부족이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지방은 전세가를 잡을 수 있겠지만, 수도권은 공급 부족으로 인해 제한적”이라며 “전세 매물 부족과 전세가 상승, 월세화 전환이 이어질 것”이라고 내다봤다.
즉, 보증 비율 조정만으로는 시장의 불균형을 해소할 수 없다는 지적이다. 근본적인 공급 확대와 함께 실수요자 보호 대책이 병행되어야만 전세 시장의 구조적 불안정을 줄일 수 있다.
결론: 전세대출 규제, 실효성보다 부작용 더 크나?
정부의 의도는 분명하다. 과도한 전세대출을 억제해 시장 안정을 유도하겠다는 것이다. 하지만 지금과 같은 공급 축소, 수요 집중, 대출 규제 삼중고 속에서는 오히려 전셋값 상승과 월세 전환이라는 역효과가 나타날 수 있다.
실수요자를 보호하기 위해서는 단순히 대출 보증 비율을 낮추는 것이 아니라, 전세 공급 확대, 공공임대 활성화, 저소득층 대상 맞춤형 금융지원 등 실질적인 지원책이 병행되어야 한다. 전세대출 규제는 하나의 도구일 뿐, 그것이 해답은 아니다.