최근 한국에서 고액 자금 이동에 대한 세무조사가 강화되면서, 전세 자금을 가족으로부터 지원받는 경우에도 ‘차용증’ 등 정식 문서가 필수가 되고 있습니다. 국세청은 증여세 탈루를 막기 위해 부모 자녀 간 돈 거래까지도 면밀히 들여다보고 있으며, 차용 관계를 증빙하지 못할 경우 증여로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.
“딸 전세금 마련하려고 7천만 원 송금했는데, 며칠 전 국세청에서 연락이 왔어요. 증여세 조사 대상이라며 증빙 서류를 내라고 하더군요.” 최근 부동산 카페와 온라인 커뮤니티에는 부모가 자녀에게 전세자금을 지원했다가 세무조사 통지를 받았다는 글들이 심심치 않게 올라오고 있습니다. 자녀 결혼이나 독립을 앞두고 부모가 돕는 건 흔한 일이지만, 세법은 그렇게 단순하게 보지 않습니다.
전세 보증금이 수억 원을 넘나드는 지금, 국세청은 자금 출처에 대해 점점 더 엄격해지고 있습니다. 단순히 ‘가족끼리 도와줬다’는 말로는 부족하며, 차용증, 이자지급 내역, 원금 상환 기록 등 명확한 증빙이 없다면 '증여세' 대상이 될 수 있습니다.
이 글에서는 전세금에 대한 세무조사가 어떻게 강화되고 있는지, 차용증을 반드시 준비해야 하는 이유는 무엇인지, 그리고 실제 증여세는 어떻게 계산되는지를 구체적인 예시와 함께 살펴봅니다. 전세자금을 준비 중인 모든 분들께 실질적인 도움이 되는 정보를 제공합니다.
국세청이 전세자금 출처를 조사하는 이유
서울을 중심으로 고액 전세 거래가 급증하자 국세청은 FIU(금융정보분석원) 자료와 개인의 소득, 지출 내역을 분석해 자금 출처를 추적하고 있습니다. 기존에는 3억 원 이상의 거래가 주요 대상이었지만, 현재는 2억 1,700만 원 이하의 전세금도 조사 범위에 포함되고 있습니다.
특히 부모로부터 받은 돈이라도 명확한 차용 관계를 입증하지 못하면 ‘무상 이전’으로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다. 이 때문에 단순한 가족 간 금전 거래도 이제는 철저한 서류 준비가 필요합니다.
가족 간 돈 거래가 증여로 간주되는 경우
부모가 자녀에게 전세 자금을 이체해준 경우, 세무 당국은 이를 단순한 증여로 볼 수 있습니다. 돈을 받은 자녀가 별도의 수익이 없거나 소득보다 과도한 전세 계약을 체결했을 경우, 그 자금이 어디에서 났는지를 입증해야 하기 때문입니다.
이때 가장 중요한 것이 바로 ‘차용증’입니다. 자금 이체의 성격이 증여가 아닌 차용임을 입증하려면 문서화된 계약서와 정기적인 이자 지급 및 원금 상환 기록이 필수입니다.
차용증에 포함되어야 할 필수 항목
- 채권자(부모)와 채무자(자녀)의 성명, 주민등록번호, 주소
- 차용 금액, 작성일, 이자율, 상환 기간 및 방식
- 이자 지급 방식 (매월 또는 연 단위)
- 서명 및 날인, 가능하다면 공증 또는 내용증명
차용증은 자금 이체 이전에 작성하는 것이 가장 바람직합니다. 거래 이후에 작성하면 신뢰도가 떨어질 수 있으므로, 금융 거래 전 사전 준비가 필요합니다.
이자 지급과 상환 이력의 중요성
문서만 작성한다고 끝이 아닙니다. 실제로 이자를 정기적으로 지급하고, 원금을 상환하는 것이 중요합니다. 국세청은 가족 간 금전 거래에도 연 4.6%의 기준금리를 적용하며, 이에 따라 이자가 실제 지급되었는지를 확인합니다.
모든 거래는 계좌이체로 진행하고, 거래 내역을 5년 이상 보관하는 것이 좋습니다. 이 같은 자료들이 실질적인 차용 관계를 증명해 줄 수 있습니다.
세무 리스크를 줄이기 위한 실전 체크리스트
- 자금 이체 전에 정식 차용증 작성 및 공증
- 현금 거래 지양, 계좌이체 기록 보관
- 정기적인 이자 지급, 원금 상환 이력 확보
- 전세 계약 시 자금조달계획서와 증빙 서류 제출
- 증여세 한도 초과 시, 세무사 상담을 통한 사전 대비
조사 대상 확대되는 현실, 통계로 보는 경향
2023년 기준, 국세청은 약 11,500건의 전세 관련 자금출처조사를 진행했습니다. 특히 AI 기반의 실시간 모니터링 시스템이 도입되면서, 앞으로 더 촘촘한 감시가 이뤄질 것으로 보입니다. 전세 자금도 이제는 단순히 ‘받았다’는 말만으로는 설명되지 않습니다.
결론
부모가 자녀에게 전세금을 지원하는 일은 흔하지만, 이제는 아무 준비 없이 돈을 보내는 것이 매우 위험한 시대가 되었습니다. 국세청은 점점 더 디지털화된 데이터로 자금 흐름을 추적하고 있고, 소득보다 과도한 전세 계약이 이뤄진 경우에는 고소득층뿐 아니라 일반 중산층도 조사 대상이 될 수 있습니다.
특히 가족 간 거래일수록 ‘설마 세금이 부과되겠어?’라는 안일한 생각이 많지만, 바로 그런 사례에서 증여세 문제가 가장 많이 발생합니다. 수천만 원, 수억 원의 세금이 한순간에 부과될 수도 있고, 가산세까지 더해져 수백만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.
차용증은 단순한 문서가 아닙니다. 금융거래에서의 '신뢰의 증거'이며, 국세청에 제출할 수 있는 '법적 방패'입니다. 이자지급과 원금상환은 형식이 아닌 실질로 증명돼야 하며, 이를 위해 계좌이체 내역과 정기적인 상환 스케줄을 유지해야 합니다.
이 글을 읽고 있다면 지금이 바로 차용증을 준비하고, 가족 간 자금 거래에 대한 절세 전략을 세울 시간입니다. 혹시라도 이미 거래가 이뤄졌다면, 지금이라도 뒤늦게 정리하고 세무 전문가와 상담해 리스크를 줄여야 합니다.
전세금은 내 집 마련 전 가장 큰 목돈입니다. 그 돈을 지키기 위한 첫 걸음, 차용증 작성과 자금 흐름 증빙입니다. 지금부터라도 꼼꼼히 준비한다면 불필요한 세금 부담 없이 안전하게 전세 계약을 진행할 수 있을 것입니다.