최근 전국 아파트 시장에서 가장 위험한 변수는 ‘금리’보다 공급입니다. 특히 올해 입주 물량이 10년 평균(약 35만가구) 대비 3분의 1 수준으로 줄어들면서, 전세 가격 → 매매 가격으로 번지는 불안의 씨앗이 커지고 있습니다.
📌 핵심 요약: “입주 물량이 줄면, 전세가 흔들리고 매매도 자극된다”
- 올해 전국 새 아파트 입주 물량: 20만5054가구
- 2023년 입주 물량: 35만9362가구
- 감소 규모: 약 15만4000여 가구(약 43% 감소)
- 수도권 입주 물량 합계: 약 10만9000가구 수준
숫자만 보면 단순한 ‘감소’가 아니라, 시장 체감이 바뀌는 수준의 공급 공백입니다. 입주는 단기간에 늘릴 수 없기 때문에, 수요가 몰리는 지역일수록 전세 경쟁이 붙고 그 전세가 상승이 다시 매매 심리를 자극하는 구조가 만들어질 수 있습니다.
🔥 왜 이렇게 줄었나? (공급 한파의 원인)
업계에서는 이번 입주 급감이 ‘갑자기’ 생긴 현상이 아니라고 봅니다. 2~3년 전부터 누적된 악재가 이제 결과로 나타나는 구조입니다.
- 고금리 장기화로 사업성 악화
- 공사비 급등 → 분양/착공 지연
- PF(프로젝트파이낸싱) 위축 → 착공 실적 저조
- 그 결과가 2026년 입주 물량 급감으로 현실화
즉, 지금의 공급 한파는 “앞으로 더 좋아질 것”이라고 쉽게 말하기 어렵습니다. 입주 물량은 1~2년 단위로 갑자기 늘지 않기 때문입니다.
🏙 수도권이 더 위험한 이유: “수요가 집중된 곳에서 입주 절벽”
전국 평균도 심각하지만, 체감은 수도권에서 더 큽니다. 서울·경기·인천 합계가 약 10만9000가구 수준으로 줄어드는 상황에서, 서울 접근성 좋은 지역일수록 공급 공백이 더 크게 드러나고 있습니다.
서울
서울은 지난해 3만7178가구에서 2026년 2만5967가구로 1만가구 이상 감소 흐름이 나타납니다. 서울은 수요가 늘 “고정”되어 있는 지역이라 공급이 줄면 전세·매매 모두 민감하게 반응할 수 있습니다.
인천
2023년 4만5663가구 정점을 찍은 뒤 올해는 1만6482가구로 급감 전망입니다. 공급이 늘었던 시기가 끝나고 공백이 나타나는 구간이기 때문에, 지역별로 전세 분위기가 달라질 수 있습니다.
경기
경기도는 2021~2024년 매년 11만3000가구 내외 공급 흐름에서 작년 7만4760가구로 급감, 올해는 6만7024가구까지 떨어지는 흐름입니다. 평년 대비 반 토막 수준이라, 서울 접근성이 높은 도시일수록 ‘입주 공백’이 체감될 수 있습니다.
🧭 지역별 포인트: “어디는 공급 절벽, 어디는 공급 단비”
같은 수도권이라도 지역별로 양극화가 큽니다.
- 김포: 입주 물량 단 28가구
- 하남: 신규 입주 전무
- 수원: 3841가구
- 고양: 2142가구
- 성남: 1206가구
- 화성(동탄): 2024년 1만3366가구 → 2026년 4996가구로 3분의 1 수준
- 평택: 8012가구로 상대적으로 물량 유지
- 이천: 7675가구로 ‘공급 단비’ 역할
- 광주: 올해 2530가구 입주(인접 핵심지역 전셋값 수준의 내 집 마련 가능성, 비규제 장점)
결론은 단순합니다. 공급이 끊기는 곳은 전세가 먼저 반응하고, 그 전세가가 매매 심리를 다시 자극할 가능성이 높습니다. 특히 직주근접, 교통 호재, 생활 인프라가 탄탄한 곳은 수요가 분산되지 않기 때문에 더 민감할 수 있습니다.
📈 실수요자 관점 전략: 지금 무엇을 준비해야 할까?
‘공급 한파’ 국면에서 실수요자에게 중요한 건 “예측”보다 “대응”입니다. 아래 4가지만 체크해도 실수 확률이 크게 줄어듭니다.
1) 전세 계약은 ‘갱신/이사’ 타이밍을 먼저 계산
입주 물량이 줄면 전세 매물 회전이 느려지고 가격이 올라갈 수 있습니다. 계약 만기 3~6개월 전부터 지역 전세 물량, 실거래 흐름을 체크하세요.
2) “분양 완판”이 늘어나는 구간: 청약은 ‘입지+자금계획’이 전부
공급이 줄면 신축 선호가 강해지고 분양 시장에 관심이 몰립니다. 다만 대출 규제, 금리 변동이 있는 만큼 무리한 영끌은 피하고, 교통 호재·생활권·직주근접 같은 실거주 요소를 우선으로 보세요.
3) 수도권에서도 “공급 단비 지역”을 지도처럼 체크
모두가 공급 부족이라고 하지만, 평택·이천처럼 상대적으로 물량이 유지되는 곳도 있습니다. 이런 곳은 전세 급등 압력이 상대적으로 덜할 수 있어 선택지가 넓어질 가능성이 있습니다.
4) ‘숨은 리스크’는 금리 + 가계부채
공급 부족이 가격을 자극할 수 있지만, 동시에 금리 부담이 커지면 시장이 급하게 식을 수도 있습니다. 그래서 최적 전략은 한쪽에 몰지 않는 것입니다. 현금흐름(월 상환액) 중심으로 안전하게 접근하세요.
