최근 전세사기 피해 확산의 구조적 원인을 두고 전세보증보험 제도에 대한 근본적 개편 주장이 제기됐습니다. 경제정의실천시민연합(경실련)은 서울 종로구에서 열린 ‘반환보증제도 개선안 임대인 공청회’를 통해 보증 한도에 주택담보대출(LTV) 60% 적용과 임대인의 전세보증보험 가입 의무화를 제안했습니다. 이에 대해 임대사업자들은 제도의 급진적 개편이 오히려 시장 붕괴를 촉진할 수 있다는 우려를 강하게 표명했습니다.
전세사기 근본 원인은 ‘100% 보증’?
경실련은 현행 반환보증 제도가 오히려 전세사기를 조장하는 구조로 악용돼 왔다고 분석했습니다. 특히 2017년 이후 전세보증보험 담보인정비율이 100%로 확대되며 무자본 갭투기와 악성 임대인의 수익 수단으로 변질됐다고 지적했습니다.
조정흔 경실련 토지주택위원장은 “리스크가 큰 전세채권을 유동화한 정책이 전세값과 집값을 동시에 끌어올렸다”며, 전세사기 예방 대책은 이제 단순한 처벌을 넘어서 역전세로 인한 보증금 미반환 대책으로 전환되어야 한다고 강조했습니다.
임대인의 보증보험 의무가입과 LTV 60% 적용, 현실성 있나?
경실련은 ▲임대인의 보증보험 사전의무가입 ▲보증범위 LTV 60% 제한 ▲상담센터 마련 및 정책대출 지원 등을 제안했습니다. 이는 기존 보증 한도(90%) 대비 큰 폭의 축소로, 보증보험을 일종의 담보대출 방식으로 전환하자는 내용입니다.
하지만 임대사업자들은 현실을 반영하지 못한 대안이라며 반발했습니다. 강희창 한국임대인연합 회장은 “아파트 기준의 일률적 60% 적용은 비아파트 지역의 임대공급 붕괴로 이어질 수 있다”며, 주택 유형과 지역 특성을 고려한 차등 적용을 요구했습니다.
임대인도 또 다른 피해자… “퇴로 열어줘야”
현장에 참여한 임대사업자들은 “임차인의 피해는 조명받지만 임대인의 현실은 외면당하고 있다”고 호소했습니다. 특히 역전세가 심화된 강서구·미추홀구 등 비선호 지역에서는 이미 공실이 늘고 있으며, 보증 가입비 전가, 보증 거절 사례 등으로 인해 현실적인 퇴로 마련이 절실하다는 목소리가 나왔습니다.
또한, 현금 유동이 막힌 임대인에게 반환대출을 통해 숨통을 틔워야 하며, 전세사고 발생 시 모든 주택에 대해 보증보험 가입을 막는 조치는 오히려 또 다른 전세사고를 부를 수 있다는 점도 지적됐습니다.
단일화된 보증제도 필요성과 정부 정책 비판
임대인 측은 현재 이원화된 보증 시스템(임차인 보증 vs 임대인 보증)이 오히려 혼란을 유발하고 있다고 주장합니다. 동일한 계약 구조 내에서 책임과 역할이 명확한 단일화된 시스템이 필요하다는 지적입니다.
경실련 또한 기존 정부의 대응책인 ▲전세사기특별법 ▲매입임대 공급 ▲기업형 임대주택 도입 등은 한계와 부작용이 크다고 지적합니다. 신축매입임대는 고가 매입에 따른 분양가 상승 우려를, 기업형 임대는 임대료 상승 유발 가능성을 경고했습니다.
결론: 전세보증개편, 시장 현실과 균형 감각 필요
전세사기 예방이라는 명분 아래 보증제도 개편이 불가피해 보이지만, 실수요자 보호와 임대시장 안정이라는 두 축의 균형이 중요합니다. 정책은 한쪽에만 기울어선 안 되며, 제도의 수혜자와 부담 주체 모두가 함께 참여하고 신뢰할 수 있는 시스템으로 설계돼야 합니다.
실질적인 제도개선은 보증범위 조정, 임대인 퇴로 마련, 지역별·유형별 차등 기준 도입 등 복합적인 방안이 병행되어야 실효를 거둘 수 있습니다. 더 많은 이해당사자의 목소리를 담은 논의와 참여가 지금 필요한 시점입니다.