1. DSR 3단계 시행과 배경
2025년 7월부터 전면 시행되는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계는 단순한 금융 규제를 넘어 부동산 시장의 구조 자체를 재편할 수 있는 강력한 제도로 평가받고 있습니다. 기존에는 다주택자와 고소득자 중심으로 대출 규제가 작동했지만, 이번 개편은 실거주 1주택자, 청년층, 신혼부부까지 광범위하게 영향을 미치게 됩니다. 특히 대출이 필요한 중산층과 자산 형성 초기 단계에 있는 가구들은 대출 한도 축소로 인해 생활비, 자녀 교육비, 주택 보수 등에서 큰 부담을 겪을 수밖에 없습니다. 이런 배경 속에서 ‘1주택자 보호’를 공약한 이재명 대표의 정책적 신뢰성과 실행 가능성이 다시금 주목받고 있습니다.
2. 이재명 대표의 주거 정책 방향
이재명 더불어민주당 대표는 ‘1주택자는 보호받아야 한다’는 입장을 반복해 밝혀왔습니다. 종합부동산세 부담 완화, 대출 규제 완화, 실거주자 중심의 정책 등을 통해 중산층 1주택자의 부담을 줄이겠다는 취지였습니다.
2-1. 실거주 중심 정책의 핵심
그의 부동산 정책은 실거주 중심과 다주택자 규제를 핵심으로 합니다. 생애최초 주택 구입자, 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 금융·세제 지원을 강화하고 있으며, 반대로 다주택자에 대해서는 세부담 강화와 대출 제한을 통해 투기 수요 억제를 추구하고 있습니다.
3. DSR 3단계 구조와 실질적 영향
DSR 3단계는 총대출액이 1억 원을 초과하는 경우, 모든 금융권 대출에 대해 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 제한합니다. 여기에 스트레스 테스트가 추가되어, 실제 금리보다 2~3% 높은 가상의 금리(6~7%)로 상환능력을 평가합니다.
3-1. 실거주 1주택자 피해 사례
예를 들어 수도권에서 5억 원 아파트에 거주하는 중소기업 직장인 김 모 씨는 대출 이자를 낮추기 위해 갈아타기를 시도했지만, 규제 강화로 인해 거절당했습니다. 그는 “실거주 목적임에도 다주택자와 같은 잣대를 적용받고 있다”고 비판합니다.
4. 이재명 측의 대안 제시
이재명 대표와 민주당은 이러한 부작용을 인식하고 DSR에 ‘차등 적용’을 도입하자는 입장을 제시하고 있습니다. 1주택 실거주자는 DSR 한도를 80~90%까지 완화하고, 다주택자는 40%로 제한하는 방식입니다. 생애최초 구입자나 저소득층에 대한 완화안도 논의되고 있습니다.
5. 해외 사례와 규제 허점
5-1. 해외 주요국과의 비교
미국은 DTI 기준 43~50% 허용, 일본은 LTV와 소득요건을 혼합한 유연한 평가 방식을 채택하고 있어, 한국의 DSR은 상대적으로 엄격한 편입니다.
5-2. 규제의 풍선효과 문제
지방은행·제2금융권을 통한 우회 대출, 분산신용 방식 등의 사례가 늘고 있으며, 이는 규제 실효성에 대한 의문과 함께 부작용 우려를 키우고 있습니다.
6. 결론: 정책 실현 가능성과 과제
결론적으로, 이번 DSR 3단계는 단순한 금융 안정 대책이 아닌, 중산층과 서민의 생활에 직결된 정책으로 작용하게 됩니다. 이재명 정부가 말뿐인 공약이 아닌, 실질적인 보호 장치를 마련할 수 있을지 여부는 향후 정책 신뢰도를 가늠할 중대한 지표가 될 것입니다. 주거 안정은 단순히 집을 소유하는 문제를 넘어, 삶의 기반과 미래에 대한 확신을 만들어주는 핵심 요소입니다. 정부가 진정으로 서민의 생활을 보듬고자 한다면, 지금이야말로 제도를 손질하고 대안을 제시해야 할 시점입니다. DSR 규제는 필요하지만, 그 적용 방식과 대상은 보다 정밀하고 현실적으로 다듬어져야 합니다. 실수요자 보호와 금융 안정은 절충이 아닌 공존의 대상이어야 합니다.
DSR 3단계는 단순한 금융 규제를 넘어서 주거권과 정책 신뢰도까지 아우르는 이슈로 확산되고 있습니다. 이재명 대표의 1주택자 보호 공약은 실거주 중심 부동산 질서를 구축하려는 시도로 평가되지만, 현실적 한계와 규제와의 충돌로 인해 시험대에 올랐습니다.
앞으로의 정책 조율과 입법 과정에서 이 공약이 선언에 그칠지, 실현으로 이어질지는 정부의 정책 방향과 사회적 합의에 달려 있습니다. 규제의 명분과 사회 형평성 간 균형을 찾는 것이 핵심 과제이며, 수많은 1주택 실수요자들이 체감할 수 있는 현실적 대책이 절실합니다.
이제는 숫자가 아닌 사람을 중심에 둔 금융 정책이 필요한 시점입니다. 이재명 정부가 진정으로 ‘1주택자 보호’를 실현하고자 한다면, 지금이 바로 그 의지를 제도화할 골든타임입니다.