이재명 정부가 출범하며 실수요자 중심의 주거 안정과 침체된 건설경기 회복을 정책 우선순위로 삼고 있습니다. 하지만 지방의 미분양 아파트, 다주택자 규제, 민간 정비사업 위축 등 여러 복합적 리스크가 병존하면서 부동산 시장의 전반적인 회복에는 시간과 유연한 조정이 필요하다는 지적이 잇따르고 있습니다.
6·27 대출 규제 이후…상급지 진입 장벽, 풍선효과 우려
이재명 대통령 취임 3주 만에 발표된 6·27 부동산 대책은 주택담보대출 한도를 6억 원 이하로 제한하며 단기 투기 수요를 억제하는 효과를 가져왔습니다. 전문가들은 고가 주택 수요를 억제함으로써 시장 과열을 진정시키는 데 긍정적이었다고 평가합니다.
하지만 중산층의 상급지 진입이 어려워지면서 서울 외곽이나 비강남권으로의 풍선효과가 나타날 가능성도 큽니다. 송승현 도시와경제 대표는 “자산 불평등이 고착화될 수 있으며, 중저가 아파트 단지의 가격 상승으로 이어질 수 있다”고 경고했습니다.
지방 미분양은 여전…다주택자 규제 완화 필요성 제기
지방 부동산 시장은 여전히 구조적인 수요 부족에 직면해 있습니다. 2021년 이후 금리 인상과 함께 지방 아파트의 미분양 사태는 점차 심화됐고, 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실로 이어졌습니다.
이에 따라 업계는 다주택자에 대한 세제 및 대출 규제의 한시적 완화를 요구하고 있습니다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “정부가 미분양 매입 의지를 보이고 있는 만큼 정책의 유연성을 확보하고, 지방 세제 완화가 필요하다”고 주장합니다. 김형일 우미건설 상무도 “내년 5월로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 전에 지방 대응책 마련이 시급하다”고 말했습니다.
4기 신도시는 없다…기존 신도시 정비에 집중
이재명 대통령은 4기 신도시 추진보다는 1~3기 신도시의 정비와 속도 조절이 우선이라는 입장을 밝혔습니다. 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 인프라 구축이 2030년쯤에나 현실화되는 만큼 교통과 공급의 시차를 줄이는 것이 중요하다는 지적입니다.
또한 지방 도시가 실수요자가 머무를 수 있는 공간으로 탈바꿈하기 위해선 단순한 공급 확대가 아닌 지역 활성화 전략이 병행돼야 한다는 목소리도 커지고 있습니다.
공공 중심 공급 정책…민간 정비사업의 불안감
이재명 정부는 공공임대 확대를 핵심 정책으로 추진 중이며, 이는 취약계층의 주거 안정에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 하지만 민간 주도의 정비사업 위축 우려도 존재합니다. 고금리 기조 속에서 사업성 악화가 이어지면서 민간 사업자의 공급 의지가 약화될 수밖에 없기 때문입니다.
이에 송승현 대표는 “인허가 간소화 등 민간을 위한 유인이 있어야 공급 목표를 달성할 수 있다”고 강조했습니다. 반면 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “LH 중심의 공공 주도 공급 체계는 불가피하나, 민간 정비사업 자체가 완전히 위축되진 않을 것”이라며 조정 가능성을 언급했습니다.
서울시와의 협업…용적률 완화 정책은 긍정적 시그널
서울시는 역세권 개발과 도심 고밀화에 집중하고 있으며, 이는 정부의 주택 정책 기조와 큰 틀에서 일치합니다. 특히 용적률 완화와 관련해선 정부와 서울시 간 실무 조율이 진행 중이며, 공급 확대를 위한 기대감이 높아지고 있습니다.
하지만 용적률 인센티브와 기부채납 기준에서 일부 이견이 존재합니다. 김효선 NH농협은행 수석위원은 “정부는 공급 확대, 서울시는 인프라 수용력 유지라는 차이로 인해 조율이 필요한 상황”이라고 분석했습니다.
결론: 실수요자 보호와 공급 유연성의 균형 필요
이재명 정부의 부동산 정책은 실수요자 보호와 공공 중심 공급 확대라는 측면에서 일관성을 보이고 있습니다. 그러나 민간 공급 위축, 지방 미분양 확대, 중산층 상급지 진입 장벽 등은 시장의 활력을 제한할 수 있는 리스크로 남아 있습니다.
정책의 유연성을 확보하고 실질적인 지역 균형 발전을 위한 보완 대책 마련이 필요합니다. 실수요자의 주거 안정을 꾀하면서도 시장의 역동성을 유지하기 위해선 공공과 민간, 중앙정부와 지자체 간 긴밀한 협업과 조율이 절실한 시점입니다.