최근 정부가 기존 분양단지까지 포함하여 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 금지하는 고강도 규제를 발표했다. 이는 서울을 중심으로 고공행진 중인 아파트 가격에 대한 ‘기습적 제동’으로 해석되며, 청약시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 이재명 정부의 의지가 강하게 반영된 조치다.
자금 부족한 투기 수요 차단…이제는 현금 보유자만 입성 가능?
금융당국은 "세입자 보증금과 전세대출을 이용해 잔금을 치르겠다는 계획은 무책임한 투기"라고 강하게 비판했다. 특히 계약금만 들고 청약시장에 뛰어드는 ‘레버리지 투기’의 악순환을 끊겠다는 정부 방침이 구체화된 것이다.
실제로 고가 단지인 서초구 메이플자이의 경우, 분양가는 약 24억 원, 전세 시세는 16억 원으로 자본 8억 원만 있어도 청약이 가능했다. 이러한 구조는 자산가가 아닌 청년, 신혼부부 등에게 일견 기회로 비쳤지만, 결국 전세 보증금과 대출로 아슬아슬하게 균형을 맞춘 위험한 방식이었다.
‘로또 분양’…현금 부자만이 살아남는다
이재명 정부는 이러한 투기형 청약을 철저히 차단하고자 한다. 하지만 그로 인해 ‘현금 부자’만 유리한 청약시장이 형성되는 부작용도 우려된다. 전세대출이 막히고, 보증금도 대출 한도(6억 원) 이상 불가능해지면서, 자금이 넉넉지 않은 실수요자들은 ‘그림의 떡’이 된 청약을 지켜볼 수밖에 없는 현실에 처했다.
대출 규제 후폭풍, 청약시장도 흔들릴까?
올 하반기 강남·용산 등지에는 ‘로또 분양’이라 불리는 고분양 단지들이 대거 예정돼 있다. 오티에르반포, 아크로 드 서초, 잠실르엘, 아세아아파트 등이 대표적이다. 하지만 최근 규제로 인해 이들 단지의 흥행에도 제동이 걸릴 수 있다. 분양가가 높아진 상황에서 대출마저 쉽지 않기 때문이다.
실제로 이미 서울의 일부 고분양가 단지에서는 미분양이 나타나고 있다. 권대중 교수는 “예고 없는 강력한 규제로 피해자가 속출할 수 있다”고 경고했다. 그만큼 정부의 사전 커뮤니케이션과 단계적 시행의 중요성이 커지고 있다.
예외 규정과 보완책도 병행…신뢰가 관건
정부는 예외 규정도 마련했다. 6월 28일 이전에 입주자 모집공고가 난 단지는 기존처럼 잔금 대출이 6억 원 초과도 가능하다. 또한 중도금 대출은 대상에서 제외된다. 하지만 이 역시 충분한 설명과 고지 없이 이루어졌다는 점에서 시장 혼란은 여전하다.
전세대출 보증비율도 축소…무주택 세입자에겐 이중고
이번 조치는 여기서 끝나지 않는다. 정부는 전세대출 보증 비율도 수도권에 한해 80%까지 낮추기로 했다. 5월에 이미 100% → 90%로 낮아진 지 두 달 만에 또 한 번 하향 조정한 것이다. 이는 금융사들의 여신 심사를 더욱 강화시키고, 결과적으로 세입자의 전세대출 승인율을 낮추는 요인으로 작용한다.
따라서 무주택 세입자 입장에서는 청약도, 전세도 모두 어려워진 구조다. 시장에서는 자금력이 부족한 실수요자들을 위한 대책이 병행되어야 한다는 목소리가 커지고 있다.
이재명 정부의 방향성과 정책에 대한 개인적 평가
이번 대출 규제는 투기 억제와 실수요자 보호라는 측면에서 분명한 방향성을 가진 정책이다. 기습적이긴 했지만, ‘대출을 통한 레버리지 투기’를 조장해온 구조를 근본적으로 바로잡으려는 시도로 해석할 수 있다.
필자는 이재명 정부의 부동산 정책 기조에 전반적으로 찬성한다. 시장에 맡기면 결국 투기와 불균형이 반복될 수밖에 없기에, 실수요자 중심의 정상화는 반드시 필요하다. 물론 자금력이 부족한 청년층과 신혼부부에게 현실적인 보완책을 마련해주는 것도 병행되어야 할 과제다.
맺음말: 건강한 청약시장, 정부의 철학이 필요한 시점
이번 대책은 비록 시장 일각의 반발을 불러일으켰지만, 그 의도만큼은 명확하고 긍정적이다. 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 정책이 단발성으로 그치지 않도록, 이재명 정부는 꾸준한 보완과 설득, 그리고 실질적인 대안 마련에 집중해야 한다.
청약시장과 부동산 시장이 진정 실수요자를 위한 공간이 되려면, ‘누구나 살 수 있는 집’이라는 철학이 정책 곳곳에 녹아 있어야 한다.