강남 급매·매물 60% 증가… “다주택자, 지금은 버틸 이유가 줄어들었다”

25년 부동산현장 실무자의 솔직 조언｜다주택자 관점 + 실수요자 관점까지 한 번에 정리

✔ 오늘 기사 핵심: 압구정·잠실 등 강남권에서 매물이 단기간 급증했고, 일부는 1억 내린 급매까지 등장했습니다. “버티던 다주택자”가 움직이기 시작했다는 신호로 읽힙니다.

1) 어제 댓글 논쟁, 그리고 오늘 기사… 현장은 ‘심리’를 먼저 봅니다

어제 제가 쇼츠로 올린 내용에 이런 댓글이 달렸습니다. “문재인이랑 똑같은데 다주택자들이 던질 것 같냐”, “무슨 호소인이냐”며 싸우자고 덤비는 반응도 있었죠. 저는 웃으면서 그럼 “본인 판단을 믿으세요”라고 답했습니다.

그런데 오늘, 강남권에서 “매물이 쏟아진다”는 기사가 떴습니다. 저는 대세를 못 읽는 사람이 아닙니다. 부동산 현장에서 다년간 실무경험이 있고 그동안 수많은 상승장·하락장·정책 변곡점을 현장에서 겪어왔습니다.

시장은 늘 똑같습니다. 가격보다 먼저 ‘심리’가 꺾이고, 심리보다 먼저 ‘매물’이 움직입니다. 지금 기사는 그 흐름이 강남에서도 시작됐다는 신호로 볼 수 있습니다.

‘상징지역’에서 매물이 늘었다 압구정, 잠실 같은 상징 단지에서 매물이 늘면 시장 전체 심리에 영향이 큽니다.
‘호가 조정’이 아니라 ‘급매 출현’ 2천~5천만 내린 정도는 조정일 수 있지만, 1억 단위 인하가 보이기 시작하면 “시간이 변수”가 됩니다.
다주택자 매물은 ‘기한’이 붙는다 기사에도 “5월 전까지 팔아달라” 같은 문구가 나옵니다. 이런 매물은 협상 가능성이 커지고, 매수자들이 “기다리면 더 나온다”는 학습을 합니다.

현장 한 줄 정리: 지금은 “폭락”을 단정할 때가 아니라, 협상력이 매수자 쪽으로 조금씩 이동하는 변곡 구간입니다.

다주택자분들께는 감정이 아니라 손익 계산으로 말씀드립니다. 예전에는 “버티면 오른다”가 먹히던 시절이 있었습니다. 하지만 요즘은 정책, 금리, 대출, 보유비용, 거래비용이 동시에 영향을 줍니다.

솔직 조언: 다주택자라면 “이기는 매도”를 목표로 하기보다 리스크가 커지기 전에 ‘정리할 것과 가져갈 것’을 구분하는 게 더 중요합니다.

특히 “기한이 있는 매도”는 결국 가격을 흔듭니다. 시장에 매물이 쌓이는 순간, 협상력은 매수자에게 넘어갑니다.

매물이 늘면 실수요자는 반갑습니다. 선택지가 늘고, 협상이 됩니다. 하지만 여기서 조급해지면 오히려 손해를 봅니다. ‘급매가 나온다’는 건, 추가 급매가 더 나올 가능성도 커졌다는 뜻이거든요.

실수요자 한 줄 조언: 지금은 “사야 하나 말아야 하나”가 아니라 “내 조건에서 ‘좋은 매물’을 ‘좋은 가격’에 잡을 수 있나”를 보는 구간입니다.

제가 현장에서 느끼는 체감은 분명합니다. 공인중개사 폐업이 개업보다 더 많다라는 기사도 있습니다. 부동산 시장이 좋으면 개업이 늘어야 맞는거겠죠? 예전처럼 “사놓고 버티면 오른다”는 단순 공식이 정책·금리·규제·인구구조 앞에서 약해졌습니다.

그래서 저는 요즘 상담을 할 때 “부동산만이 답”이라고 말하지 않습니다. 오히려 비트코인, 금, 은처럼 시대 흐름에서 자금이 이동하는 자산군을 함께 보라고 말씀드립니다. (단, 자산은 각자 리스크가 다르니 본인 성향과 현금흐름을 먼저 점검해야 합니다.)

중요: 이 글은 특정 투자 권유가 아니라, 현장에 있는 중개업자의 관찰과 조언입니다. 최종 결정은 반드시 본인의 재무상태·거주계획·리스크 허용범위에 맞게 하세요.

어제 댓글처럼 “다주택자들이 던지겠냐”고 말하는 분들도 있습니다. 그런데 시장에선 이미 ‘던지는 매물’이 나오고 있습니다. 특히 기한이 붙은 매물은 더 그렇습니다.

다주택자는 ‘정리의 기술’이 필요한 시기이고, 실수요자는 ‘기회이되 조급함을 버려야 하는 시기입니다.

✔ 오늘의 핵심 한 문장

매물이 늘어나는 구간은 “공포”가 아니라 “협상”의 시간입니다. 다만, 이 협상 시장에서 이기려면 조급함이 아니라 준비가 필요합니다.