10·15 대책 이후, 서울 아파트 경매시장이 달라졌다
최근 서울 아파트 경매시장이 예사롭지 않습니다. 매매시장은 여전히 관망세가 짙은 반면, 경매시장은 오히려 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 그 배경에는 지난해 발표된 10·15 부동산 대책 이후 달라진 규제 환경이 자리하고 있습니다.
특히 경매로 취득한 아파트에는 실거주 의무가 적용되지 않는다는 점이 부각되면서, 실수요자는 물론 투자 수요까지 경매시장으로 몰리고 있는 모습입니다.
서울 아파트 경매 낙찰가율, 3년 6개월 만에 최고치
지지옥션이 발표한 「2025년 12월 경매동향보고서」에 따르면, 서울 아파트 낙찰가율은 전월 101.4%에서 102.9%로 상승했습니다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 6개월 만의 최고치입니다.
특히 다음 지역들이 상승을 주도했습니다.
- 양천구 : 122.0%
- 성동구 : 120.5%
- 강동구 : 117.3%
주목할 점은 그동안 약세를 보였던 지역도 반등했다는 점입니다.
- 도봉구 : 92.7% (전월 대비 +16.7%p)
- 노원구 : 90.8% (전월 대비 +6.2%p)
이는 단순히 특정 인기 지역만의 현상이 아니라, 서울 전반으로 경매 수요가 확산되고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.
10·15 대책 이후, 왜 경매시장만 살아났을까?
서울 아파트 경매 낙찰가율은 2024년 1월까지만 해도 93.3%로 90%대에 머물렀습니다.
하지만 실거주 의무를 강화해 갭투자를 막은 10·15 대책 이후, 낙찰가율은 다음과 같이 빠르게 반등했습니다.
- 2024년 10월 : 102.3%
- 2024년 11월 : 101.4%
- 2024년 12월 : 102.9%
핵심 이유는 명확합니다.
토지거래허가구역 내 아파트라도, 경매로 취득하면 실거주 의무가 없다는 점입니다. 또한 주택담보대출에 해당하는 경락잔금대출을 이용하지 않으면 6개월 내 실거주 의무도 피할 수 있습니다.
이로 인해 매매시장에서 막힌 수요가 자연스럽게 경매시장으로 이동하는 구조가 만들어졌습니다.
실제 사례로 본 경매시장 열기
지난해 서울 아파트 경매 낙찰가율 1위를 기록한 사례는 성동구 금호동3가 두산아파트 전용 60㎡입니다.
- 감정가 : 8억3,500만원
- 낙찰가 : 13억3,750만원 (감정가 대비 160.2%)
- 응찰자 수 : 무려 40명
이 사례는 현재 서울 경매시장이 단순 저가 매수 시장이 아니라, 치열한 경쟁 시장으로 변했다는 점을 단적으로 보여줍니다.
앞으로 경매시장, 어디를 봐야 할까?
업계에서는 2026년에도 부동산 경매시장의 강세가 이어질 가능성을 높게 보고 있습니다. 특히 아파트를 겨냥한 규제가 계속될 경우, 빌라(연립·다세대) 경매로 풍선효과가 나타날 가능성도 거론됩니다.
지지옥션 이주현 선임연구원은 다음과 같이 분석했습니다.
“지난해 토지거래허가구역 지정 이후 현금 여력이 있는 수요자가 몰렸던 것처럼, 올해도 경매는 현금 자산가에게 매력적인 투자처로 인식될 가능성이 높다.”
또한,
“아파트값 고공 행진과 전셋값 상승이 맞물리면서 젊은 수요층이 다시 빌라시장에 진입할 수 있고, 특히 역세권 신축 위주로 실수요 이동이 나타날 가능성이 높다.”
경매에 관심 있는 실소유자라면 꼭 체크할 포인트
- 낙찰가율 100% 이상 구간에서는 ‘싸게 사겠다’는 접근은 위험
- 실거주 목적이라면 권리분석보다 입지·전세 시세를 더 꼼꼼히 확인
- 경락잔금대출 여부에 따라 실거주 의무가 달라질 수 있음
- 빌라 경매는 아파트보다 환금성·시세 형성을 더 보수적으로 판단
마무리 정리
10·15 대책 이후 서울 부동산 시장은 매매는 멈추고, 경매는 움직이는 구조로 바뀌고 있습니다.
경매는 더 이상 일부 투자자만의 영역이 아니라, 규제를 피해 실수요와 투자수요가 동시에 몰리는 시장이 되었습니다.
다만 낙찰가율이 이미 높은 만큼, 앞으로의 경매는 ‘싸게 사는 시장’이 아니라 잘 아는 사람이 이기는 시장이 될 가능성이 높습니다.
실소유자라면 지금이 바로, 경매를 단순한 기회가 아니라 하나의 선택지로 진지하게 공부해야 할 시점입니다.