서울 강북권의 아파트 매매 수요가 다시금 급등하고 있습니다. 오는 2025년 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제를 앞두고, 대출 조건이 강화되기 전에 거래를 마치려는 매수자들이 빠르게 움직이고 있기 때문입니다. 정부는 이번 규제를 통해 가계부채를 줄이고 금융시장의 건전성을 높이려는 목표를 가지고 있지만, 실수요자 입장에서는 원하는 대출 규모를 확보하기 어렵기 때문에 서둘러 움직일 수밖에 없는 상황입니다. 특히 서울처럼 집값이 높은 지역일수록 이 규제가 미치는 영향은 더욱 큽니다. 시장에서는 이러한 정책이 단기적인 거래 증가를 불러일으킬 수 있다고 보고 있습니다.
7월 전후로 바빠진 시장, 강북에 쏠리는 시선
2025년 7월 초, 스트레스 DSR이 시행되면 DSR 계산 시 1.5%의 가산금리가 적용되어 대출 가능 금액이 감소합니다. 이 때문에 강북구, 노원구, 도봉구 등 대출 민감 지역에서는 매수세가 눈에 띄게 빨라졌습니다.
부동산원에 따르면 노원구와 도봉구는 5월 12일 조사에서 하락세를 보이다가 5월 19일에는 보합세로 전환되며 다시 관심을 받고 있습니다.
한편 마포구는 실거래가 신고가를 잇달아 경신하고 있으며, 5월 16일에는 마포프레스티지자이 84.9㎡가 23억9500만원에 거래되며 최고가를 기록했습니다. 이는 1년 전보다 4억원이 오른 가격입니다.
갭투자, 다시 주목받는 전략
갭투자는 전세를 끼고 집을 매입한 후, 향후 가격 상승을 기대하거나 입주 시점에 실거주로 전환하는 전략입니다. 마포구처럼 전세가와 매매가가 모두 오르는 지역에서는 여전히 유효한 투자 방식입니다.
공인중개사들은 “DSR이 강화되기 전에 서둘러 매입하려는 수요가 많다”며, “투자보다는 실거주 목적이 많지만 전세를 활용한 갭투자도 상당하다”고 전했습니다.
왜 스트레스 DSR이 중요한가?
스트레스 DSR은 단순히 금리를 올리는 개념이 아닙니다. 대출자의 상환 능력을 ‘스트레스 상황’(높은 금리 조건)으로 가정하여 재산정함으로써 대출 한도를 줄이는 방식입니다.
서울을 포함한 수도권은 가장 큰 영향을 받으며, 대출 가능 금액이 약 3~5% 줄어들 것으로 보입니다. 비수도권 지역은 상대적으로 영향이 적습니다.
지금이 중요한 이유
중요한 점은 바로 타이밍입니다. 7월 1일 전까지 대출 승인과 서명 절차가 완료되면, 현재보다 유리한 2단계 DSR 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
이는 2024년 9월 2단계 DSR 시행 전, 6~7월에 거래량이 급증했던 사례와 유사합니다. 규제가 시작되면 거래량이 줄어드는 경향이 나타났습니다.
매수 전에 꼭 확인할 사항
- 대출 서류 일정: 대출 승인과 계약 서명을 7월 1일 전까지 완료해야 규제를 피할 수 있습니다.
- 대출 한도 시뮬레이션: 현재 DSR과 스트레스 DSR 모두로 대출 한도를 계산해보세요.
- 갭투자 리스크: 전세 종료 후 입주 또는 전세 연장 등 명확한 전략이 필요합니다.
- 금리 부담: 가산금리로 인해 이자 비용이 증가하므로 상환 계획을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
결론
2025년 7월 시행 예정인 스트레스 DSR은 단순한 제도 변경이 아닙니다. 서울 강북권을 중심으로 매수 수요에 큰 영향을 주고 있으며, 매수자들은 지금이 마지막 기회일 수 있다는 판단으로 빠르게 움직이고 있습니다. 갭투자 전략도 다시 주목받고 있지만, 리스크도 존재하므로 신중한 판단이 필요합니다. 특히 금리 상승 가능성과 전세가 하락 위험 등 외부 요인을 충분히 고려해 투자 여부를 결정해야 합니다. 실수요자라면, 규제 적용 시점 전후로 어떤 조건이 더 자신에게 유리할지 꼼꼼히 비교한 뒤 행동에 나서는 것이 바람직합니다. 이번 DSR 변화는 단기적 파동을 넘어서 중장기적 시장 구조에도 영향을 줄 수 있는 중요한 분기점입니다.