배경 및 정책 변화
2025년 7월 1일부터, 한국 정부는 가계대출 전반(주택담보대출, 신용대출 등)에 대해 제3단계 '스트레스 DSR(Debt Service Ratio)' 규제를 시행합니다. 이는 제1금융권과 제2금융권 모두에 해당합니다.
스트레스 DSR이란 실제 대출금리에 가상의 가산금리를 더하여 미래 금리 상승을 가정한 상환 능력을 기준으로 대출 한도를 산정하는 방식입니다.
수도권 vs 비수도권 주요 차이점
수도권(서울, 경기, 인천): 1.2% → 1.5%
비수도권: 0.75% → 0.75% (2025년 말까지 유예)
수도권은 주택 시장 과열이 심화됨에 따라 스트레스 가산금리를 1.2%에서 1.5%로 상향 조정했습니다. 반면, 비수도권은 현행 0.75% 금리를 유지하며 연말까지 유예됩니다.
혼합형 주담대(및 기타 대출)에 미치는 영향
대출 한도 축소의 원인은 스트레스 가산금리 인상과 혼합형 및 거치식 대출에 대한 적용 비율 확대에 있습니다.
금리 유형별 스트레스 금리 반영 비율은 다음과 같이 변경됩니다:
- 변동금리형: 기존 100% → 100% 유지
- 혼합형(5년 고정 후 변동): 기존 60% → 80%
- 거치식: 기존 30% → 40%
이로 인해 특히 혼합형 상품의 대출 한도가 가장 크게 줄어듭니다.
수치로 본 영향
연소득 1억 원인 차주의 경우:
변동금리형: 약 1,900만 원 감소 – 5.9억 원 → 5.7억 원
혼합형: 약 3,300만 원 감소 – 6.27억 원 → 5.94억 원
거치식: 약 1,800만 원 감소
연소득 6,000만 원 차주:
변동금리형: 약 1,200만 원 감소 – 3.64억 원 → 3.52억 원
연소득 5,000만 원 차주:
변동금리형: 약 1,000만 원 감소
혼합형: 약 1,600만 원 감소
거치식: 약 900만 원 감소
왜 이런 조치가 필요한가?
- 가계부채 리스크 완화: 스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 반영한 대출 한도를 적용함으로써 차주의 과도한 채무를 방지합니다.
- 수도권 주택시장 과열 억제: 수도권의 과도한 주택 수요를 억제하기 위해 대출 제한이 강화됩니다.
- 고정금리 및 장기 대출 유도: 혼합형과 거치식 대출의 부담을 높여 보다 안정적인 고정금리 대출로의 전환을 유도합니다.
- '막차 수요' 억제: 정책 시행 직전 대출 수요 폭증을 방지하기 위해 정부는 동향을 면밀히 모니터링 중입니다.
요약 및 개선안
2025년 7월 1일부터, 수도권 혼합형 주담대의 대출 한도가 최대 5% 감소합니다. 이는 스트레스 가산금리 인상 및 적용범위 확대로 인한 결과입니다.
비수도권은 2025년 연말까지 유예되어 해당 변화의 영향을 받지 않습니다.
이번 조치는 가계부채 억제, 주택시장 안정화, 안정적 대출 구조 유도를 목표로 합니다.
그러나 실제로는 자산이 있는 사람들은 영향을 덜 받는 반면, 무주택자나 자산이 부족한 서민층에게는 주택 구입 기회 자체가 더 줄어들 수 있다는 우려도 큽니다.
보다 실효성 있는 정책을 위해서는 생애 최초 주택 구매자나 무주택 실수요자에게 한시적 예외를 두는 방식의 세밀한 보완책이 필요합니다.