서울 집값이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 일부 지역은 연초 대비 수천만 원 이상 가격이 오르며 신고가를 경신하는 아파트도 나타났습니다. 새 정부가 출범한 지 얼마 지나지 않았지만, 부동산 시장은 벌써부터 규제 가능성에 촉각을 곤두세우고 있습니다. 정부 역시 “가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다”며 규제 지역 확대와 대출 규제 강화, 신규 택지 공급 등 다방면의 정책 카드를 만지작거리고 있는 상황입니다. 그러나 근본적인 해법은 규제가 아니라 공급 확대와 시장 자율에 기반한 정책이라는 목소리가 커지고 있습니다. 시장을 불신하고 억누르기보다, 수요자 판단과 공급 유연성을 존중하는 전략이 장기적으로 실효성을 가질 수 있습니다.
서울 집값 상승, 규제지역 확대 유력
현재 시장에서는 조정대상지역과 투기과열지구 확대 지정 가능성이 높다는 분석이 나옵니다. 특히 서울 마포, 성동구, 경기 과천, 분당 등은 이미 집값 상승률이 물가 상승률을 웃도는 수준으로, 규제지역 지정 요건을 충족한 상태입니다. 여기에 실거주 의무를 부여하는 토지거래허가구역(토허구역)의 확대도 예상됩니다. 이는 ‘갭투자’로 불리는 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 억제하기 위한 조치로, 무주택 실수요자 보호를 명분으로 삼고 있습니다.
대출 규제 강화 움직임
정부는 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 대출 규제 강화도 검토하고 있습니다. 규제지역으로 지정되면 일반 무주택자의 LTV는 기존 70%에서 50%로 축소되고, 다주택자는 30%까지 떨어집니다. 10억 원짜리 아파트를 구매할 경우, 최대 대출 가능 금액이 7억 원에서 5억 원으로 줄어드는 셈입니다. 총부채상환비율 역시 40%로 제한되면서 자금 여력이 부족한 실수요자에게는 더욱 부담이 커질 수 있습니다.
핀셋 규제와 주담대 총량 조절 가능성
당장 시행 가능한 ‘핀셋 규제’로는 주택담보대출 총량 조절과 가산금리 차등 적용 방안이 거론됩니다. 이지현 주택산업연구원 부연구위원은 “세제 강화보다는 빠르게 시행할 수 있는 대출 총량 조절이나 가산금리 인상이 단기 카드가 될 수 있다”고 전망했습니다. 일부 전문가들은 실거주 목적 대출은 유지하되, 비거주용이나 고가 주택 대상 대출은 추가 규제를 받을 수 있다고 분석하고 있습니다.
시장 반응: 강경책 우려 vs 공급 기대
부동산 커뮤니티 등 민간 여론은 규제 강화에 대한 우려도 적지 않습니다. 문재인 정부 시절 시행됐던 15억 원 초과 주택 대출 금지와 같은 강경책이 다시 나올 수 있다는 시각도 존재합니다. 그러나 이재명 정부는 전임 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않겠다는 의지를 여러 차례 표명한 바 있어, 동일한 접근은 피할 가능성이 높다는 관측이 우세합니다.
김재식 한국주택협회 상근부회장은 “가용 가능한 정책 수단을 총망라하겠다는 메시지는 규제 강화로 읽히지만, 이는 단기적 대책”이라며 “장기적으로는 다주택자에 대한 세제 완화와 공급 기반 확충이 병행돼야 한다”고 지적했습니다.
공급 확대 정책도 병행되나?
이재명 대통령은 대선 후보 시절부터 공급 확대를 주요 공약으로 내세워 왔습니다. 4기 신도시 개발, 유휴 국공유지 활용, 공공임대 및 공공분양 확대 등의 방안이 대표적입니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “공급 부족에 대한 불안이 시장에 깔려 있다”며 “계획보다 실행 속도가 시장 안정의 핵심”이라고 강조했습니다.
시장에 맡기는 해법은 가능한가?
정부의 반복되는 개입보다는, 시장 자율에 기반한 접근이 더욱 설득력을 얻고 있습니다. 공급과 수요의 균형 속에서 가격은 자연스럽게 조정되며, 수요자는 스스로 판단하고 책임지는 환경이 조성됩니다. 이미 일부 선진국은 일정 수준의 세제 안전망과 투명한 정보 공개 외에는 시장의 자율성을 보장하고 있습니다. 한국도 무리한 규제보다는 거래 활성화, 투명성 제고, 공급의 다양화를 통해 시장 자율을 회복하는 접근이 필요합니다.
결론: 규제와 공급, 균형 잡힌 전략 필요
서울 집값의 과열을 잡기 위해서는 규제와 공급 사이의 균형이 무엇보다 중요합니다. 단순히 규제만으로 수요를 억제하는 방식은 시장의 신뢰를 잃고 풍선효과를 유발할 수 있습니다. 반대로 공급만 강조하면 자산 가격 하락을 우려한 기존 주택 소유자의 반발을 초래할 수 있습니다. 새 정부는 단기적 규제 대응뿐 아니라, 장기적 주거 안정과 시장 자율을 고려한 실질적인 실행 전략이 필요합니다. 궁극적으로는 시장 자율성과 수요자 선택권을 존중하는 방향이 더 효과적인 해법이 될 수 있습니다. 정부의 역할은 시장 흐름을 차단하는 것이 아니라, 그 흐름이 왜곡되지 않도록 제도적으로 보완하고 뒷받침하는 데 있어야 합니다.
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