올해 서울 아파트 전월세 가격 상승이 이어지면서, 계약을 갱신한 임차인 절반가량이 계약갱신요구권(계약갱신청구권)을 사용한 것으로 나타났다. 전세와 월세 모두 오르는 상황에서 임차인들이 주거비 급등을 피하기 위해 재계약을 선택하고 있다는 분석이다.
특히 월세 상승폭이 전셋값 상승률을 앞지르며, 정부의 각종 규제 정책이 결과적으로 임차인의 주거비 부담을 키우고 있다는 지적도 나온다.
갱신 계약 비중 41.7%… 계약갱신요구권 사용 급증
30일 :contentReference[oaicite:0]{index=0} 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 전월세 거래 내역을 분석한 결과, 올해 갱신 계약 비중은 41.7%로 집계됐다. 이는 지난해(31.4%)보다 10%포인트 이상 증가한 수치다.
전셋값 상승세가 지속되면서 신규 계약보다는 기존 조건을 유지할 수 있는 재계약을 선택한 임차인이 늘어난 것으로 풀이된다.
특히 눈에 띄는 부분은 계약갱신요구권 사용 비중이다. 지난해 32.6%였던 갱신권 사용 비율은 올해 49.3%까지 급증했다. 갱신 계약을 한 임차인의 절반 가까이가 전월세 인상률을 5% 이내로 제한하기 위해 갱신권을 행사한 셈이다.
서울 아파트 갱신권 사용 비중은 역전세난이 심각했던 2023년 30%대까지 떨어졌다가, 전셋값이 다시 오르면서 지난해 하반기 이후 증가 추세로 돌아섰다.
전세보다 더 오른 월세… 올해는 흐름이 달라졌다
올해는 전통적인 전세 상승 국면과 달리, 월세 상승이 전세 상승률을 앞지른 점이 특징이다.
:contentReference[oaicite:1]{index=1} 주택가격동향조사에 따르면, 올해 1월부터 11월까지 서울 아파트 월세(보증부 월세) 가격은 누적 3.29% 상승해, 같은 기간 전셋값 상승률(3.06%)을 웃돌았다.
지난해의 경우 전셋값이 5.23% 오르고 월세는 2.86% 상승하는 등, 통상 전세 상승기에는 전세가 월세보다 더 크게 오르는 것이 일반적이었다. 그러나 올해는 그 흐름이 뒤바뀐 것이다.
대출 규제·정책 영향… 전세금 일부를 월세로 전환
전문가들은 이 같은 현상의 배경으로 10·15 대책 등 정부 규제 강화를 꼽는다. 임차 수요는 늘었지만, 전세 대출 규제까지 강화되면서 인상된 보증금의 일부를 월세로 전환하는 사례가 늘었다는 분석이다.
여기에 더해, 서울 전역이 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶이면서 매매 거래가 위축되고, 그 결과 임대차 수요가 전반적으로 증가한 점도 월세 상승을 부추긴 요인으로 지목된다.
월세 부담 가파르게 증가… 신규 계약은 더 심각
월세 상승이 가팔라지면서 임차인의 체감 주거비 부담도 빠르게 커지고 있다.
국토교통부 실거래가 자료를 보면, 서울 아파트 평균 전세 보증금은 지난해 5억7479만원에서 올해 6억87만원으로 4.5% 상승했다.
반면, 월세액(보증금 제외)은 지난해 평균 108만3000원에서 올해 114만6000원으로 5.8% 올랐다.
특히 신규 월세 계약의 경우 상승 폭이 더욱 두드러진다. 올해 신규 월세 계약의 평균 월세액은 130만9000원으로, 지난해(112만6000원) 대비 16.3% 급등했다.
같은 기간 신규 전세 계약의 평균 보증금 상승률이 약 10% 수준이었던 점을 감안하면, 월세 부담이 상대적으로 훨씬 빠르게 늘어난 셈이다.
임차인에게 불리해진 구조… 선택지는 줄어들고 있다
전세와 월세 모두 오르는 상황에서 임차인들은 선택의 폭이 점점 좁아지고 있다. 신규 계약은 부담이 크고, 결국 갱신요구권을 활용해 현 주거지를 유지하는 것이 현실적인 대응책이 되고 있는 모습이다.
다만 전문가들은 지속적인 규제 중심 정책이 임대차 시장의 불균형을 키우고, 장기적으로는 임차인의 주거 안정성을 오히려 약화시킬 수 있다고 지적한다.
앞으로 전월세 시장의 방향은 금리, 대출 규제, 공급 정책이 어떤 균형점을 찾느냐에 따라 달라질 가능성이 크다.