서울 강북권의 아파트 매매 수요가 다시금 급등하고 있습니다. 오는 2025년 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제를 앞두고, 대출 조건이 강화되기 전에 거래를 마치려는 매수자들이 빠르게 움직이고 있기 때문입니다. 정부는 이번 규제를 통해 가계부채를 줄이고 금융시장의 건전성을 높이려는 목표를 가지고 있지만, 실수요자 입장에서는 원하는 대출 규모를 확보하기 어렵기 때문에 서둘러 움직일 수밖에 없는 상황입니다. 특히 서울처럼 집값이 높은 지역일수록 이 규제가 미치는 영향은 더욱 큽니다. 시장에서는 이러한 정책이 단기적인 거래 증가를 불러일으킬 수 있다고 보고 있습니다.
7월 전후로 바빠진 시장, 강북에 쏠리는 시선
2025년 7월 초, 스트레스 DSR이 시행되면 DSR 계산 시 1.5%의 가산금리가 적용되어 대출 가능 금액이 감소합니다. 이 때문에 강북구, 노원구, 도봉구 등 대출 민감 지역에서는 매수세가 눈에 띄게 빨라졌습니다.
부동산원에 따르면 노원구와 도봉구는 5월 12일 조사에서 하락세를 보이다가 5월 19일에는 보합세로 전환되며 다시 관심을 받고 있습니다.
한편 마포구는 실거래가 신고가를 잇달아 경신하고 있으며, 5월 16일에는 마포프레스티지자이 84.9㎡가 23억9500만원에 거래되며 최고가를 기록했습니다. 이는 1년 전보다 4억원이 오른 가격입니다.
갭투자, 다시 주목받는 전략
갭투자는 전세를 끼고 집을 매입한 후, 향후 가격 상승을 기대하거나 입주 시점에 실거주로 전환하는 전략입니다. 마포구처럼 전세가와 매매가가 모두 오르는 지역에서는 여전히 유효한 투자 방식입니다.
공인중개사들은 “DSR이 강화되기 전에 서둘러 매입하려는 수요가 많다”며, “투자보다는 실거주 목적이 많지만 전세를 활용한 갭투자도 상당하다”고 전했습니다.
왜 스트레스 DSR이 중요한가?
스트레스 DSR은 단순히 금리를 올리는 개념이 아닙니다. 대출자의 상환 능력을 ‘스트레스 상황’(높은 금리 조건)으로 가정하여 재산정함으로써 대출 한도를 줄이는 방식입니다.
서울을 포함한 수도권은 가장 큰 영향을 받으며, 대출 가능 금액이 약 3~5% 줄어들 것으로 보입니다. 비수도권 지역은 상대적으로 영향이 적습니다.
지금이 중요한 이유
중요한 점은 바로 타이밍입니다. 7월 1일 전까지 대출 승인과 서명 절차가 완료되면, 현재보다 유리한 2단계 DSR 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.
이는 2024년 9월 2단계 DSR 시행 전, 6~7월에 거래량이 급증했던 사례와 유사합니다. 규제가 시작되면 거래량이 줄어드는 경향이 나타났습니다.
매수 전에 꼭 확인할 사항
- 대출 서류 일정: 대출 승인과 계약 서명을 7월 1일 전까지 완료해야 규제를 피할 수 있습니다.
- 대출 한도 시뮬레이션: 현재 DSR과 스트레스 DSR 모두로 대출 한도를 계산해보세요.
- 갭투자 리스크: 전세 종료 후 입주 또는 전세 연장 등 명확한 전략이 필요합니다.
- 금리 부담: 가산금리로 인해 이자 비용이 증가하므로 상환 계획을 꼼꼼히 점검해야 합니다.
실거래 예시로 본 시장 흐름
실제 거래 사례를 보면 시장 분위기를 더 명확히 알 수 있습니다. 2025년 5월, 마포구 염리동 '마포프레스티지자이' 전용 84.9㎡는 23억9500만원에 거래되며 1년 전보다 4억원 이상 상승한 신고가를 기록했습니다. 같은 달 용산구 한남동의 ‘한남더힐’ 전용 244㎡도 59억원에 팔리며 이전 고점 대비 회복세를 보였습니다. 이처럼 서울 핵심 지역에서는 실거래가 회복이 뚜렷해지고 있습니다.
매수자 유형별 전략 차별화
실수요자는 지역 내 학군, 출퇴근 거리, 인프라 등을 우선 고려하고 있으며, 특히 30~40대 맞벌이 가구는 강북 내 대중교통 편의성이 높은 지역에 관심을 보이고 있습니다. 반면 투자자는 전세가율이 높은 지역, 리모델링 가능성이 있는 구축 단지를 선호하고 있습니다. 청년층은 생애최초 대출, 청년우대 통장 등의 정책을 활용한 실거주 겸 투자 전략을 검토 중입니다.
과거 상승기와 비교 분석
2021~2022년 서울 부동산 시장은 저금리와 풍부한 유동성을 배경으로 한 ‘패닉바잉’이 특징이었습니다. 반면 2025년 현재는 거래량 회복 중심의 완만한 상승세로, 시장의 구조적 회복 가능성이 더 높다는 평가입니다. 투기보다는 실거주 목적의 구매 비중이 커지고 있어, 상승 강도는 낮지만 안정적인 흐름을 보여주고 있습니다.
전문가 전망 요약
한국은행은 기준금리를 올해 하반기부터 인하할 가능성을 열어두고 있으며, 이는 하반기 주택 수요 회복에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. KB국민은행은 최근 보고서에서 “2025년 서울 아파트 가격은 연간 1~2% 상승세를 유지할 것으로 보이며, 고가 지역보다는 중저가 지역의 반등 폭이 더 클 것”이라고 밝혔습니다. 부동산114는 “강북권과 수도권 외곽 지역이 상대적 저평가 구간으로 진입 중”이라고 평가했습니다.