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핵심요약 전국 중대형 상가 공실률이 13%를 넘기며 도심 슬럼화 우려가 커지는 가운데, 정부는 상업·업무시설을 주거로 전환할 수 있도록 제도 유연화를 검토하고 있습니다. 실소유자(실거주 수요자) 입장에서는 “도심 주택 공급 속도”와 “생활 인프라 재정비”라는 실질적 변화 가능성을 주목할 시점입니다.
1) 최근 동향: 정부·지자체가 동시에 움직인다
정부(국토부) 방향
- ‘건축물 탄력적 용도 전환’ 지원 방안 연구를 바탕으로 도심 공실 상가·업무시설의 주거 전환을 촉진
- 현행 제도에서 걸림돌인 용도지역·주차·기준(규격) 등을 완화/정비하는 ‘유연화’ 검토
- LH 보유 상업용지 등을 주택용지로 전환해 추가 공급 물량 확보(중장기 계획)
포인트: “새로 짓기만”이 아니라, 이미 비어 있는 공간을 “빨리 채우는 공급”을 늘리려는 접근입니다.
지자체·정치권 움직임
- 서울시는 재건축 단지의 상가 의무 비율을 완화/폐지하는 등 비주거 강제 규정을 손보는 흐름
- 노후 상가 재건축을 막는 요인으로 지목되는 ‘알박기 임차인’ 이슈에 대해 법·제도 손질 논의
포인트: “비주거를 꼭 넣어라”는 규제 완화는, 재건축/정비사업의 실현 가능성을 높이는 쪽으로 작용합니다.
2) 왜 ‘상가→주거 전환’이 지금 필요한가
- 도심 공실 누적 → 상권 침체·치안/환경 악화 우려(슬럼화)
- 주택 수요는 여전 → 직주근접, 교통·인프라 갖춘 도심의 실거주 수요 지속
- 공급 속도 → 신규 택지 개발보다 기존 건축물 활용이 빠를 수 있음(조건 충족 시)
3) 실소유자 관점 ‘잇점’ 정리
| 실소유자에게 중요한 변화 | 기대 효과(체감 포인트) |
|---|---|
| 도심 내 주택 공급 옵션 증가 | 신축 공급이 늦어지는 구간에서도, 공실 상가/업무시설을 활용한 공급이 늘면 입지 좋은 지역의 선택지가 늘어날 수 있습니다. |
| 생활권 정비 | 방치된 공실이 정리되면 주변 환경(소음·미관·치안)이 개선되고, 상권도 “적정 규모”로 재편될 가능성이 있습니다. |
| 재건축/정비사업 사업성 개선 | 상가 의무비율 등 비주거 강제 규정이 완화되면, “굳이 안 팔리는 상가를 떠안는 구조”가 줄어 사업 추진 동력이 커질 수 있습니다. |
| 중장기 가격/전세 변동성 완화 기대 | 공급이 늘면 모든 지역이 즉시 내려가진 않더라도, 과열 구간에서 급등 속도를 완화시키는 역할을 할 수 있습니다. |
4) 실거주자가 반드시 체크할 ‘현실적 리스크’
- 주차·채광·방재·소음 등 주거 기준을 맞추기 위한 공사비가 크게 들 수 있습니다.
- 모든 공실 상가가 “주거로 바뀌는 것”이 아니라, 가능한 입지/구조가 제한될 수 있습니다.
- 지식산업센터(지산)처럼 구조상 주거 전환이 어려운 유형은 대안(기숙사 범위 확대 등) 중심으로 갈 가능성이 큽니다.
- 정책이 발표되더라도 실제 공급은 지자체 인허가·사업자 참여·수익성에 좌우됩니다.
결론: “정책 방향”과 “현장 실행 속도”는 다를 수 있습니다. 실소유자는 ‘발표’보다 ‘인허가/사업공고/착공’ 신호를 확인하는 게 안전합니다.
5) 실소유자 실행 전략: 이렇게 대응하면 좋다
- 관심 지역의 공실/상권 변화를 월 1회만 체크: 공실이 줄면 생활권이 살아날 가능성이 큽니다.
- 역세권·준주거·상업지역 위주로 “전환 가능한 건축물” 후보를 관찰: 매물의 질이 갈립니다.
- 재건축 단지라면 비주거 의무 규정 변화가 사업성에 미치는 영향(상가 분양 부담 감소)을 체크
- 실거주 목적이라면 “가격”만 보지 말고 주차/채광/소음/동선을 우선순위로 두기
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