왜 시장 중심 정책이 중요한가? “부동산 정책은 건들면 건들수록 부작용이 커진다.” 2025년, 한국 대선 후보 이재명이 한 이 발언은 부동산 시장에 대한 분명한 입장을 보여줍니다. 그는 “무엇보다 부동산 정책은 시장 원리에 맡겨야 한다”고 강조하면서, 정부 개입을 최소화하고 시장 메커니즘이 자유롭게 작동할 수 있어야 한다는 입장을 취했습니다. 그렇다면 왜 지금 시장 원리가 중요한 것일까요? 그동안의 규제가 어떤 결과를 낳았으며, 시장 중심 정책은 오늘날 어떤 모습이어야 할까요? 함께 살펴보겠습니다.
과도한 규제가 초래한 시장 왜곡
지난 수년간 한국의 부동산 시장은 정부의 강력한 개입에 의해 좌우되었습니다. 분양가 상한제, 전매 제한, 대출비율 규제(LTV·DTI), 다주택자에 대한 중과세 등은 모두 시장 과열을 진정시키기 위한 정책이었습니다. 그러나 이러한 조치들은 종종 의도와는 다른 결과를 초래했습니다. 거래 감소와 공급 축소는 시장의 유동성을 떨어뜨렸고, 일부 지역에서는 오히려 가격이 상승했습니다. 여러 사례에서 정부 정책이 투기를 억제하기보다 오히려 조장했다는 분석도 나옵니다.
부동산은 ‘시장 재화’다
부동산은 단순한 주거 공간이 아닙니다. 그것은 자산이고, 지역 경제와 도시 개발과 깊이 연결되어 있는 시장 재화입니다. 가격은 수요와 공급의 균형에 의해 자연스럽게 형성됩니다. 이를 인위적으로 조정하려고 할 때, 시장은 종종 예상치 못한 방식으로 반응합니다. 따라서 정부가 부동산 시장을 지나치게 통제하는 대신, 시장의 자율적인 조정 기능을 믿고 존중해야 합니다. 개입은 필요한 경우에만 최소한으로 제한되어야 합니다.
시장 중심 정책이란?
시장 중심의 부동산 정책이란, 시장의 자연스러운 조정 과정을 돕는 방식입니다. 주요 예시는 다음과 같습니다: 공급 확대: 수요가 높은 지역에 충분한 주택을 공급할 수 있도록 규제를 완화하고 인프라를 지원합니다. 정보의 투명성 강화: 실거래가, 대출 조건, 개발 계획 등의 정보를 누구나 쉽게 확인할 수 있도록 합니다. 금리의 유연한 반영: 대출금리는 경제 상황에 따라 자연스럽게 조정되어야 하며, 인위적으로 통제되어서는 안 됩니다. 중립적 세금 정책: 거래를 저해하는 과도한 세금 대신, 예측 가능하고 중립적인 조세 구조를 유지해야 합니다.
정부는 조정자가 아닌 촉진자여야 한다
이재명 후보는 정부가 시장의 ‘조정자’가 아닌 ‘촉진자’가 되어야 한다고 말합니다. 이는 미국, 독일 등의 선진국이 채택하고 있는 접근 방식과도 일치합니다. 이들 국가는 가격을 직접 통제하기보다는 공공임대 확대, 데이터 기반 정보공개, 저소득층 지원 등으로 시장 기능을 활성화합니다. 정부는 전체 시장을 조정하려 들기보다, 시장이 공정하고 효율적으로 작동할 수 있도록 기반을 마련하는 데 초점을 두어야 합니다. 위기 상황에서의 개입은 일시적이고 정확해야 합니다.
결론: 시장 원리를 통한 신뢰와 예측 가능성 회복
부동산 정책의 궁극적인 목적은 '안정'입니다. 그러나 그 안정은 단순한 가격 억제나 일시적인 수요 차단이 아닌, 시장의 자율성과 참여자 간의 신뢰에서 비롯되어야 합니다. 예측 가능한 정책 환경 속에서 시장은 스스로 균형을 찾아가며, 이는 결과적으로 가격 안정뿐 아니라 거래 정상화, 공급 확대, 지역 균형 발전으로도 이어질 수 있습니다.
이재명 후보가 강조한 ‘시장 중심 철학’은 바로 이와 같은 지속 가능성을 기반으로 합니다. 더 이상 정부 주도의 일방적인 개입만으로는 복합적인 부동산 문제를 해결할 수 없습니다. 오히려 데이터를 기반으로 한 시스템 설계, 불필요한 규제 최소화, 장기적 관점에서의 시장 조율이 중요한 시대가 되었습니다.
이제는 ‘통제’에서 ‘조율’로, ‘억제’에서 ‘균형’으로 사고의 전환이 필요한 시점입니다. 시장의 자율성과 기능을 신뢰하는 것, 그것이 진정한 부동산 안정의 출발점이며, 앞으로의 정책이 나아가야 할 방향입니다. 정부와 시장, 그리고 국민이 함께 만들어가는 균형 잡힌 부동산 시장이야말로 미래 세대를 위한 가장 건강한 자산이 될 것입니다.