“집 사겠다 73% vs 팔겠다 55%”…대출 규제 전 시장의 움직임은?
2025년 하반기, 부동산 시장이 다시 거세게 출렁이고 있습니다. 정부의 고강도 대출 규제 발표를 앞두고, 집을 사려는 사람도, 팔려는 사람도 모두 “지금이 마지막 기회”라는 인식을 공유하고 있는 모습입니다. 특히 실거주 중심의 매수 의향이 더 강하게 드러났다는 점에서, 시장의 방향성이 다시 실수요자 위주로 재편되고 있음을 시사합니다. 이러한 심리 변화는 단순한 기대감을 넘어 실제 거래 의사로 이어지고 있다는 점에서 의미가 큽니다.
매수 의향 73.1%, 실거주 전환이 주 이유
부동산 플랫폼 직방이 자사 앱 이용자 524명을 대상으로 설문한 결과, 무려 73.1%가 "1년 내 집을 살 계획이 있다"고 답했습니다. 지난해 말보다 8.4%포인트 증가한 수치입니다. 특히 '전월세에서 자가로 전환'(41.3%)이 주요한 매입 사유로 나타났으며, '거주지 이동'(21.4%)과 '면적 확대·축소'(15.4%)가 뒤를 이었습니다. 여기에 시세차익을 기대하는 투자 목적도 11.2%로 소폭 증가했습니다.
이는 최근의 집값 상승 흐름 속에서도 여전히 실거주자의 내 집 마련 수요가 살아있음을 보여주는 결과입니다. 특히 전세대출 제한, DSR 강화 등 대출 규제가 강화되기 전, 마지막 자금 동원이 이뤄지고 있는 모습입니다.
매도의향 54.8%, 실수요 이동 중심에 차익 실현도 증가
반대로 주택 매도를 고려하는 비율도 54.8%로 나타나, 작년 말보다 8.3%포인트 상승했습니다. 가장 큰 이유는 '거주지 이동'(28.9%)과 '면적 이동'(19.5%) 등 실수요 기반 이동입니다. 하지만 ‘차익 실현’(13.6%)이나 ‘대출이자 부담’(11.1%) 응답도 늘어나 최근의 가격 상승을 기회로 삼으려는 분위기도 포착됩니다.
특히 금리 수준과 대출 규제의 변화를 민감하게 인식하며 자산 재편 전략을 고민하는 움직임도 관측되고 있습니다. 실거주 목적 외에도 심리적 피로감과 자산 다변화 전략이 매도 판단에 영향을 주고 있는 셈입니다.
“지금이 기회일까?”…확증편향과 군중심리의 위험성
이번 조사 결과에서 주목할 점은, 매수와 매도 의향이 동시에 증가했다는 것입니다. 이는 단순히 공급·수요가 맞물렸다는 뜻이 아닙니다. 시장 참여자 모두가 심리적으로 “지금 아니면 늦는다”는 판단을 하고 있다는 신호입니다.
실제로 김은선 직방 빅데이터랩장은 “매수자는 ‘가격이 더 오를 것’이라 기대하고, 매도자는 ‘지금이 고점’이라 판단하며 동시에 움직이고 있다”고 분석했습니다. 즉, 확증편향과 군중심리가 시장을 크게 흔들고 있다는 얘기입니다.
6억 이하 대출 제한, 6개월 전입 의무…시장의 판도 바뀔까?
하지만 이러한 흐름은 6월 27일 발표된 정부의 대출 규제 정책으로 인해 다시 변화될 가능성이 큽니다. 주택구입 대출이 6억 원 이하로 제한되고, 수도권·규제지역에선 6개월 내 전입 의무까지 부과되면서 사실상 실거주자 외에는 대출 활용이 더욱 어려워졌기 때문입니다.
이러한 변화는 '막차 수요'로 인한 단기 상승세에 제동을 걸 가능성이 높고, 하반기에는 매물 부족과 거래 위축, 상승 피로감이 복합적으로 작용하며 다시 시장이 조정 국면에 들어갈 수도 있습니다.
시사점: 이제는 각자의 전략이 중요해진 시점
이제 부동산 시장은 단순히 흐름에 올라타는 군중 심리보다는, 자신의 재무 상태와 주거 계획을 기반으로 냉정하게 판단해야 할 시기에 도달했습니다. 정부 규제가 강화되고, 금리 인하가 단기간에 가시화되기 어려운 상황에서 ‘내게 맞는 집, 내게 맞는 시기’가 더 중요해졌습니다.
실수요자라면 “지금이 아니면 못 산다”는 조급함에 휘둘리기보다는, 향후 조정기나 안정기에 오히려 더 나은 조건으로 내 집 마련을 할 수 있다는 관점을 가질 필요가 있습니다. 급등기에 섣부르게 뛰어들기보다는 자신의 자금 여력과 거주 계획을 꼼꼼히 따져보는 것이 최우선입니다. 특히 대출 규제, 전입 요건, 매물 부족 등의 복합 요소가 시장에 변동성을 가져올 수 있는 만큼, 단기적인 흐름보다 중장기적 안목이 요구됩니다. 시장의 분위기에 무작정 휩쓸리기보다는, 정보에 기반한 전략적 접근이야말로 가장 현명한 투자입니다.