서울 집값 고공행진 중…突 대출규제 발표에 실수요자 ‘패닉’
뜨거운 상승세에 찬물 끼얹은 대출 규제
서울과 수도권 집값이 다시 급등세에 접어든 가운데, 정부가 발표한 돌발적인 대출 규제가 시장을 얼어붙게 만들었습니다. 2025년 6월 27일 오후, “28일부터 수도권 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한한다”는 내용의 긴급 발표가 나오자 현장은 혼란에 빠졌습니다. 특히 한강벨트를 중심으로 실수요자들이 집중된 상황에서, 하루 만에 대출이 묶이자 예정된 거래는 줄줄이 수정되거나 취소되었고, 많은 사람들이 반차를 내고 주민센터로 뛰는 초유의 상황이 벌어졌습니다.
계약 하루 앞당긴 매수자들…혼란의 현장
서울 마포구 아현동 주민센터 앞. 이날 오후, 각종 부동산 서류를 들고 줄지어 선 사람들의 표정은 분주하고 초조했습니다. 목동 학군으로 이사하려던 30대 직장인 이 씨는 “아이 교육 때문에 집을 보러 다녔는데 하루 만에 대출을 묶어버리면 어쩌라는 말이냐”고 호소했습니다. 거래를 하루라도 늦추면 아예 집을 살 수 없게 되는 상황이 되자, 중개사무소와 주민센터에는 계약일을 앞당기려는 문의가 쇄도했고, 실제로 하루 만에 계약을 조정한 고객이 여럿 나왔습니다. 강동구의 한 중개업소는 “한 팀은 26억짜리 올림픽파크포레온, 또 다른 팀은 15억짜리 롯데캐슬퍼스트로 계약을 하루 앞당겨 진행했다”고 전했습니다.
영끌 무주택자들, 서울 진입 꿈 접을 판
이 규제로 가장 직접적인 타격을 받은 건 고소득 30~40대 무주택자들입니다. 특히 LTV 70%가 적용되는 비규제지역의 경우, 이전에는 12억짜리 아파트에 8억4천만 원까지 대출이 가능해 3억6천만 원만 있으면 매입이 가능했습니다. 하지만 규제가 시행되면서 최대 대출 가능액이 6억으로 줄어들자, 나머지 6억을 현금으로 마련해야 하는 상황이 되었습니다.
서울 평균 매매가가 이미 8억6000만 원을 넘긴 14개 자치구에서는 대출만으로는 내 집 마련이 불가능해졌고, 결국 서울 진입을 꿈꾸던 무주택자들은 다시 좌절할 수밖에 없게 됐습니다.
강북·외곽으로 번지는 풍선효과 우려
규제를 피해 상대적으로 저렴한 지역으로 수요가 몰릴 가능성도 제기되고 있습니다. 노원·도봉·강북 등 이른바 '노도강'과 금천·관악·구로 등 '금관구' 지역은 아직 6억~8억 원대 매물들이 존재해 실수요자들이 마지막 기회로 몰릴 가능성이 큽니다. 그러나 이로 인해 이들 지역에서 ‘키맞추기’ 현상이 발생하며 가격이 인위적으로 오를 수 있다는 우려도 큽니다. 결국 서울 전역에서 실거래 왜곡과 매매심리 불안이 동시에 나타날 수 있다는 지적이 나옵니다.
‘똘똘한 한 채’ 집중 심화, 지방 시장은 위축
이번 규제로 다주택자에 대한 압박도 더욱 거세졌습니다. 대출 자체가 사실상 막히면서, 여러 채를 보유한 사람들도 자잘한 다주택을 정리하고 강남이나 용산 등 보존가치 높은 초고가 주택 한 채만 보유하려는 경향이 강화되고 있습니다. 전문가들은 “강남·용산 집값은 거래는 줄어들어도 가격은 잘 떨어지지 않는다”고 분석하며, 다주택자들이 던지는 매물이 지방 중소도시부터 먼저 타격을 입을 수 있다는 관측도 내놓고 있습니다.
신혼부부·청년층 “내 집 마련 꿈 꺾였다”
신혼부부, 청년층, 자영업자 등 정책 대출에 의존하던 계층은 큰 혼란에 빠졌습니다. 특히 분양을 앞둔 신생아 특례대출 대상자나 전세대출로 잔금을 맞추려던 수분양자들은 “갑작스럽게 규제를 조이면서 어떻게 준비하라는 것이냐”고 목소리를 높였습니다. 임신 7개월인 한 자영업자는 “현금 부자만 내 집 마련을 하라는 것이냐”며, 정책의 방향성이 서민층에 대한 고려 없이 실행되고 있음을 지적했습니다.
결론 – 정책 신뢰 잃으면 시장도 흔들린다
정부가 시장 과열을 진정시키기 위해 강력한 규제를 단행한 것은 이해되지만, 하루 전 기습적으로 발표된 고강도 규제는 실수요자들의 분노와 혼란을 초래하며 정책 신뢰마저 흔들고 있습니다. 시장을 안정시키려면 갑작스러운 '속도전'보다도, 충분한 사전 예고와 단계적 적용이 필요합니다. 대출을 틀어막는 것만으로 집값을 잡는 데는 한계가 있으며, 장기적으로는 공급과 수요의 균형 속에서 실수요자를 보호하는 정책이 더 중요해질 것입니다.
무주택자와 서민층에게 서울 집은 점점 더 멀어지고 있습니다. 이제는 진짜 필요한 사람이 집을 살 수 있는, 더 정교하고 예측 가능한 제도 설계가 필요합니다. 정부의 조치가 시장 안정화가 아닌 불균형을 키우는 결과로 이어지지 않길 바랍니다.