지난 6·27 부동산 대출 규제 발표 이후, 수도권 전역에서 ‘전세 낀 매물’의 인기가 치솟고 있습니다. 특히 대출 한도 축소로 직접 매수자금 조달이 어려워진 젊은층과 무주택자들이, 전세보증금으로 일시적인 자금 공백을 메우는 방식을 택하고 있는 것입니다.
예를 들어, 보증금 5억 원에 매매가 8억 원인 아파트의 경우, 매수자가 실제 부담해야 할 금액은 3억 원에 불과합니다. 대출이 막히면서 **실거주 목적의 ‘갭투자형 실수요자’**가 증가하고 있으며, 이는 단순한 투자와는 결이 다릅니다.
이런 흐름은 특히 청년, 신혼부부처럼 주거 마지노선을 지키려는 세대에게 매력적입니다. 청약 실패나 분양가 부담을 겪은 수요층이 기존 주택 시장으로 유입되고 있고, 대출은 막히니 결국 전세 보증금을 활용한 승계 매매가 최후의 카드가 된 셈입니다.
대출 규제의 풍선효과… 강남은 주춤, 비강남은 반등
이런 전세 승계 매매가 확산되면서도 지역별 온도차는 극명하게 드러납니다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 전통적 부촌은 매수자 감소로 매물 적체와 가격 하락이 나타나는 반면, 목동, 상계, 성북, 수유, 화곡동 등 비강남권 인기 지역은 오히려 매수 문의가 늘고 있습니다.
이는 ‘금수저 전용 규제’가 된 강남권에 비해, 비강남권에서는 여전히 **전세가율이 높은 중저가 단지 중심으로 전세 승계가 가능하기 때문**입니다. 전세보증금을 인수하면서 자기자본 비율을 줄일 수 있는 지역을 중심으로 수요가 쏠리고 있는 것이죠.
예를 들어, 강남의 A단지는 전세가율이 30%대에 머무는 반면, 목동이나 중계동의 B단지는 70%에 달합니다. 즉, 같은 자금으로 투자 접근 시 리스크는 덜하고 레버리지는 높일 수 있는 구역이 비강남에 더 많다는 뜻입니다. 이는 곧 소득·자산 여건이 열세인 실수요자들이 전략적으로 접근할 수 있는 구역이 한정된다는 뜻이기도 합니다.
실거주자와 투자자, 전략은 어떻게 달라야 할까?
- 실수요자 전략: 매입 후 즉시 입주가 아닌, 전세 기간이 6개월 이상 남아 있는 매물을 선택해 중도금·잔금 여유를 확보. 전세금 반환 위험이 낮고 주변 시세 대비 가격이 안정된 단지를 선별해야 함.
- 투자자 전략: 전세가율 70% 이상 단지를 중심으로 소액 갭투자 접근. 단, 전세금 반환 리스크는 꼼꼼히 확인해야 함. 특히 실거주 우선권, 임차인의 계약갱신청구권 행사 가능성 등을 따져봐야 함.
전세 승계를 통한 매수는 초기 진입장벽을 낮춰주지만, 반대로 ‘전세 만기 시점의 반환금 마련’이라는 리스크도 안고 있습니다. 따라서 전세보증보험 가입 여부, 임차인의 이력, 임대차 계약서의 정확한 조건 등도 사전에 철저히 체크해야 합니다.
통계로 본 현실: '강남은 식고, 외곽은 뜨겁다'
국토부 통계에 따르면 2025년 6월 기준, 강남구 전세가율은 39.8%까지 하락한 반면, **서울 외곽 지역은 60~75% 수준**을 유지하고 있습니다. 특히 **목동, 중계, 수유동 등은 낙찰가율도 100%에 근접**하고 있어 시장의 열기를 보여주고 있습니다.
강남 3구의 아파트 거래는 줄었지만, 중저가 주택이 많은 지역은 자금 계획에 유리한 구조 덕분에 오히려 거래가 활발합니다. 특히 전세보증금 인수만으로 매수 진입이 가능한 구간은 실수요자에게 '절호의 기회'가 되고 있으며, 정부의 추가 규제 여부에 따라 향후 시장 방향이 좌우될 가능성도 큽니다.
결론: 전세 끼고 들어가는 자, 시장을 선도한다
대출 규제가 만든 **의도치 않은 시장 변화** 속에서, 전세 승계 매매는 하나의 생존 전략이 되고 있습니다. 단순히 ‘갭투자’라는 프레임으로 보기엔, 현재 시장은 너무나 복잡하게 얽혀 있습니다.
이제는 집을 사는 방식도 바뀌었습니다. 전세를 인수하고, 그 기간 동안 자금과 이사 계획을 조정하며 매매를 완성하는 식입니다. 과거처럼 무리하게 대출을 당겨 잔금을 치르던 시대는 지나갔습니다.
독자들이 기억해야 할 포인트는 세 가지입니다:
① **전세가율 높은 지역 중심 매수 전략**,
② **전세보증보험 등 리스크 관리 도구 활용**,
③ **계약 전 임대차 조건 명확히 검토 및 등기부 열람 필수**
이제는 부동산도 전세라는 ‘시간의 지렛대’를 잘 활용하는 자가 유리한 구도를 가져갈 수 있습니다. 실거주자든 투자자든, 지금 시장의 룰을 이해하고 움직여야 합니다. 전세 승계는 위험을 품은 기회이며, 준비된 사람만이 수익과 안정, 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.