오는 7월부터 시행되는 대출 규제 강화에 앞서, 한국의 주요 시중은행에서는 가계대출이 급격히 증가하고 있습니다. 3단계 '스트레스' 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행되면 주택담보대출 한도가 줄어들 것으로 예상되면서, 많은 차주들이 규제 적용 전 대출을 서두르고 있는 실정입니다.
5대 은행의 대출 증가 현황
KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행, 농협은행 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 5월 15일 기준 745조9,827억원으로, 4월 말 대비 2조8,979억원 늘었습니다. 현재와 같은 증가세가 이어진다면 5월 전체 증가액은 5조8,000억원을 넘길 것으로 예상되며, 이는 4월 증가액인 4조5,337억원을 크게 초과하는 수준입니다.
이러한 증가세는 주택담보대출과 신용대출 모두에서 확인됩니다. 주담대는 1조7,378억원 증가했고, 신용대출도 1조939억원 늘어나 지난달 증가분을 초과했습니다. 금융 전문가들은 이러한 대출 증가가 7월 3단계 DSR 도입 전 대출을 받으려는 수요 때문이라고 분석합니다.
스트레스 DSR의 핵심 개념
스트레스 DSR은 대출 상환 능력을 평가할 때 향후 금리 인상 가능성을 반영해 가산금리를 적용하여 계산하는 제도입니다. 즉, 실제 금리보다 높은 '스트레스 금리'를 적용해, 금리가 오를 경우에도 차주가 대출을 감당할 수 있는지를 미리 검증하는 방식입니다.
현재 시행 중인 2단계 제도는 스트레스 금리로 0.75~1.20%포인트가 적용되고 있습니다. 그러나 3단계가 시행되면 수도권에는 1.5%포인트의 스트레스 금리가 적용될 예정이어서, 대출 가능 금액이 더 줄어들게 됩니다. 이는 고정금리 대출보다 변동금리 대출 차주들에게 더 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
차주에게 미치는 실질적 영향
연 소득 6,000만원인 차주의 경우, 금리 4.0%의 30년 변동금리 상품(원리금 균등 상환 기준)을 기준으로 할 때, 현재는 약 3억6,400만원까지 주담대가 가능합니다. 그러나 7월 이후에는 약 3억5,200만원으로 대출 한도가 축소돼 약 1,200만원 줄어듭니다.
이러한 차이로 인해 일부 실수요자들은 희망하는 주택 구입에 제한을 받을 수 있으며, 부동산 시장 내 수요층의 분포에도 변화가 생길 가능성이 있습니다. 또한 다주택자나 갭투자에 의존하던 투자자들의 움직임에도 제동이 걸릴 전망입니다.
전세가 상승과 비수도권 영향
전셋값 상승 역시 대출 수요 증가의 또 다른 원인으로 꼽힙니다. 특히 강남, 용산, 서초 등 주요 규제지역에서는 토지거래허가구역 확대에 따라 9월부터는 갭투자(전세를 끼고 주택을 매매하는 방식)가 사실상 어려워지게 됩니다. 이에 따라 전세 매물이 줄어들 것으로 예상되고, 주택 매매를 고려하는 수요가 늘고 있습니다.
전세 수요는 점차 마포, 성동, 강동, 광진 등 인접지역으로 이동하고 있으며, 이에 따라 이들 지역의 전셋값도 상승세를 보이고 있습니다. 전문가들은 이러한 흐름이 대출 수요를 더욱 자극할 수 있다고 봅니다. 비수도권의 경우 스트레스 금리를 다소 완화해 적용할 수 있다는 예측도 나오고 있습니다.
향후 전망과 정책의 방향
금융당국은 7월에 실시될 3단계 스트레스 DSR의 구체적인 시행 방안을 발표했습니다. 이에 앞서 규제가 본격화되기 전에 주택을 매입하거나 대출을 받으려는 움직임이 급증하고 있습니다.
한 은행 관계자는 “시장 금리가 하락하는 상황 속에서, 규제 지역 확대 전에 내 집 마련을 서두르는 분위기”라며 “강남 등 중심 지역의 수요가 주변 지역으로 확산되면서 전세 상승과 대출 활용 증가가 이어지고 있다”고 전했습니다.
7월이 가까워질수록 금융권과 차주 모두 긴장된 분위기 속에서 대응하고 있습니다. 규제 강화, 부동산 투자 제한, 시장 변화가 복합적으로 작용하며, 한국의 대출 시장에 중대한 변화를 예고하고 있습니다. 앞으로 금융정책의 유연성과 세밀한 대응이 중요한 시점입니다.