양도세 중과 ‘종료 시한’인데도 거래가 멈춘 이유: 매물은 늘고, 시장은 왜 안 움직일까?
키워드: 양도세 중과 유예 종료(5월 9일), 급매 증가, 토지거래허가구역(토허제), 대출 규제, 갭투자(전세 끼고 매매), 거래절벽, 매수심리
1) 매물은 늘었다. 그런데 ‘거래’가 안 붙는 장이 됐다
기사 내용의 핵심은 간단합니다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)가 가까워지면서 서울을 중심으로 급매 성격의 매물이 늘어났지만, 정작 실거래는 붙지 않는 ‘거래 절벽’ 현상이 나타난다는 겁니다. 즉, 공급(매물) 쪽은 ‘시한 압박’으로 움직이는데, 수요(매수) 쪽은 각종 규제로 멈춰 있는 구조예요.
이 상황을 한 문장으로 정리하면 이렇습니다.
“팔 사람은 급해졌는데, 살 사람은 결제(대출)가 막혀서 못 산다.”
2) 시장이 안 움직이는 이유는 ‘가격’이 아니라 ‘결제력’이다
많은 분들이 거래가 안 되는 이유를 “가격이 비싸서”라고만 보는데, 지금은 그보다 더 큰 원인이 있습니다. 바로 대출 규제로 인한 결제력(자금 조달 능력) 부족입니다. 호가를 일부 낮춰도 매수자가 “살 마음”이 아니라 “살 수 있는 구조”가 아니면 거래는 성사되지 않습니다.
- 매수 대기자는 많아도, 실제 실행 가능한 대출 한도가 낮아 ‘계약까지’ 못 감
- 규제지역 LTV, 가계대출 관리 강화 등으로 은행이 보수적으로 취급
- 시장에선 ‘조금 더 기다리면 더 내려간다’는 기대심리가 붙어 매수 버튼이 더 늦게 눌림
이 조합이 만들어내는 현상이 바로 호가-실거래 간 괴리(갭)입니다. 매도자는 “급매로 내놨다”고 느끼지만, 매수자는 “아직도 비싸다(또는 대출이 안 된다)”고 느끼는 거죠.
3) 토허제(실거주 의무)가 거래를 ‘물리적으로’ 막는다
기사에서 언급된 것처럼, 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 상황에서는 매수자에게 실거주 의무(일정 기간 내 입주)가 따라붙습니다. 이 규제는 투자 수요를 억제하는 수준을 넘어서, 거래 자체를 느리게 만드는 장치로 작동합니다.
- 세입자가 있는 집은 즉시 실거주가 어려움 → 매수자 선택지가 크게 줄어듦
- 매수자가 실거주 전환을 하려면 기존 거주지 정리/이사/자녀 학교 등 현실 변수가 큼
- 결국 “살 수 있는 사람”이 아니라 “당장 들어가 살 수 있는 사람”만 남음
그래서 매물 증가가 곧바로 거래량 증가로 이어지지 않습니다. 매물은 많은데, 조건을 맞추는 매수자가 적은 시장이 되어버리기 때문이죠.
4) ‘무주택자 세 낀 집 매입 허용’도 파급력이 제한적인 이유
정부가 내놓은 보완책 중 눈에 띄는 건 무주택자에 한해 ‘세 낀 집(전세 낀 집)’ 매입을 허용한 부분입니다. 겉으로는 “갭투자 허용”처럼 보이지만, 기사에 나온 대로 실제 시장 파급력은 제한적일 가능성이 큽니다.
- 전세를 끼면 추가 대출(후순위) 여지가 사실상 줄어듦
- 후순위 대출은 금리가 높고 취급이 보수적이라 “가능”과 “실행”이 다름
- 결국 현금이 넉넉한 사람, 또는 생애최초 등 특례 여건이 되는 일부만 접근 가능
따라서 이 정책은 “시장 전체 거래를 살리는 버튼”이라기보다는, 다주택자 퇴로를 열어 매물을 더 유도하려는 장치에 가깝습니다. 매수 측의 결제력이 살아나지 않으면 거래량은 제한적으로만 늘 수밖에 없습니다.
5) 지금은 ‘가격 하락기’가 아니라 ‘호가 재정렬기’일 수 있다
기사 속 사례처럼 일부 단지에서 호가를 낮춘 매물이 등장해도, 이것이 곧바로 전반적인 시세 하락으로 번지는지는 별개의 문제입니다. 왜냐하면 지금은 거래가 뜸해 가격을 새로 “확정”해줄 실거래가 부족하기 때문입니다.
- 거래가 적으면, 시장은 가격 발견(Price Discovery) 기능이 약해짐
- 이때 나타나는 건 “하락장”이라기보다 호가 조정 + 탐색전
- 매수자는 더 기다리고, 매도자는 더 낮추기 싫어하며 매물만 쌓이는 구간이 생김
그래서 “급매가 나왔는데 왜 거래가 안 돼요?”라는 질문의 답은, 급매가 ‘시장 평균을 움직일 만큼’ 연속 거래로 이어지지 않았기 때문입니다. 한두 건의 낮은 호가만으로는 시장이 방향을 바꾸지 않습니다. “연쇄 거래”가 붙어야 합니다.
6) 실수요자(무주택자/갈아타기) 관점에서의 체크포인트
지금 장은 “사라/팔아”를 단정하기보다, 조건이 맞는 사람만 움직이는 ‘선별 장세’에 가깝습니다. 특히 무주택자라면 아래 3가지를 먼저 점검하셔야 합니다.
- 내가 ‘대출 승인’까지 포함해 결제가 가능한가?
단순 계산(이론상 LTV)과 실제 실행(은행 심사/가계대출 관리)은 다를 수 있습니다. - 실거주 의무/입주 타이밍을 감당할 수 있는가?
토허제 환경에서는 “좋은 집”보다 “내 일정에 들어갈 수 있는 집”이 먼저입니다. - 급매의 진짜 기준은 ‘호가’가 아니라 ‘조건’이다
같은 가격이라도 잔금 일정, 세입자 계약, 하자/수리, 추가 비용에 따라 체감 가격이 달라집니다.
- 특정 지역/단지에서 급매 실거래가 연속으로 찍히는지
- 호가가 아니라 거래량이 살아나는지(‘체결’이 늘어나는지)
- 대출 창구에서 승인·취급 분위기가 완화되는지
결론: ‘매물 증가’만으로 시장은 움직이지 않는다
이번 기사 흐름을 토대로 정리하면, 양도세 중과 유예 종료가 다주택자 매물을 늘리는 촉매가 된 건 맞지만, 토허제(실거주 의무) + 고강도 대출 규제가 동시에 수요의 발을 묶고 있어 거래로 이어지기 어려운 구조입니다.
그래서 지금의 시장은 “하락/상승”보다 먼저 ‘체결이 되느냐’가 핵심입니다. 당분간은 현금 여력이 있거나, 입주 일정이 유연한 매수자 중심으로만 제한적인 거래가 발생할 가능성이 큽니다.
