서울과 가까운 입지 덕분에 ‘준서울’이라 불리는 경기도 광명시의 부동산 시장이 조정기에 진입했습니다. 2025년 현재, 광명시는 경기도 내 아파트값 하락률 2위, 전셋값 하락률은 수도권 1위를 기록하고 있습니다. 이러한 하락은 대규모 입주 물량에 기인한 것으로 분석되며, 단기적으로는 매도자에게 부담이지만 실수요자에게는 드문 기회로 여겨지고 있습니다.
광명의 입지와 생활 인프라
광명시는 서울과 인접한 지리적 장점을 가지고 있으며, 지하철 7호선을 통해 강남까지 40분 이내로 접근 가능합니다. 특히 철산역과 광명사거리역 일대는 서울 못지않은 상권과 교육 인프라를 갖추고 있어 거주 만족도가 높은 지역입니다. 가산디지털단지, 목동 학원가, 광명사거리 상권 등이 인접해 있으며, 이는 직장인과 학부모 수요를 모두 흡수할 수 있는 입지 조건입니다.
대규모 입주와 가격 하락
이러한 장점에도 불구하고 부동산 가격이 하락한 주된 원인은 대규모 신규 입주 물량입니다. 2024년 말부터 2026년 초까지 광명에는 약 1만4180가구의 신규 아파트 입주가 예정되어 있습니다. 이는 경기도 전체 입주 물량의 약 21%에 해당하는 규모로, 단기간 내 공급 과잉 현상이 발생했습니다. 이로 인해 광명시의 전셋값은 2025년 한 해 동안 5.56%나 하락했고, 수도권 내 가장 큰 하락폭으로 기록되었습니다.
마피 매물 해소와 반등 조짐
전셋값 하락은 곧 매매가격 하락으로 이어졌고, 일부 단지에서는 마이너스 프리미엄, 즉 분양가보다 낮은 금액으로 거래되는 경우도 등장했습니다. 트리우스 광명과 철산자이헤리티지 등 주요 단지에서 이러한 현상이 관찰되었습니다. 그러나 이들 단지의 입주가 본격화되면서 실수요자 유입이 급격히 늘고 있다는 점은 주목할 만합니다.
실수요자 유입 증가
실제로 트리우스 광명은 입주 후 3개월 만에 전세 입주율이 80%를 돌파했고, 분양가 이하 매물 대부분이 소진되었습니다. 철산자이헤리티지는 안양천 조망권과 더블역세권이라는 입지적 장점으로 인해 2025년 5월 기준 최고가 거래(14억3000만원)를 기록하기도 했습니다. 이는 일시적 하락 이후 반등 가능성을 보여주는 대표 사례로 꼽힙니다.
광명뉴타운 개발과 미래 가치
광명은 단지 개발에 그치지 않고, 광명뉴타운이라는 대규모 정비사업을 통해 도시 전체를 재편하고 있습니다. 노후 주거지를 철거하고, 신축 아파트와 함께 학교, 공원, 상업시설을 갖춘 복합 커뮤니티를 조성하는 방식으로 진행 중입니다. 광명11구역, 2R구역 등이 대표적이며, 향후 광명시는 신흥 주거 메카로의 도약이 기대됩니다.
교통망 확장과 기대 효과
교통 인프라 측면에서도 호재가 이어지고 있습니다. 광명역은 기존 KTX 외에도 신안산선, 월판선 개통을 앞두고 있으며, 여의도와 판교까지의 접근성이 획기적으로 향상될 예정입니다. 신안산선은 안산·시흥에서 여의도를, 월판선은 시흥에서 광명·과천·성남 판교까지 연결하는 노선입니다. 이들 교통망이 완성되면 광명의 직주근접성과 수도권 내 핵심 연결성이 크게 강화될 것으로 보입니다.
3기 신도시와의 비교
물론 장기적으로는 광명·시흥 3기 신도시 개발로 인한 추가 공급이 변수로 작용할 수 있습니다. 이 지역은 2029년부터 분양을 시작해 2031년부터 입주가 예정되어 있으며, 총 6만7000가구가 공급될 계획입니다. 하지만 해당 지역은 아직 기반시설이 미비하고, 입주까지 시차가 존재합니다. 반면 기존 광명 도심은 이미 생활 인프라와 교통망이 갖춰진 상태로, 즉시 거주가 가능한 완성형 도시라는 강점이 있습니다.
여러분은 광명 부동산의 현재 상황을 어떻게 보시나요? 지금이 실거주 또는 투자의 적절한 시기일까요?