한때 ‘국민 자격증’으로 불리며 많은 이들이 도전했던 공인중개사. 하지만 지금 이 자격증을 가진 사람 5명 중 4명은 중개업을 하지 않고 있다는 사실, 알고 계셨나요?
줄어드는 개업 공인중개사, 얼어붙은 부동산 시장의 민낯
2025년 5월 기준, 전국에서 사무실을 운영 중인 개업 공인중개사는 11만1123명. 1년 전보다 약 3000명 가까이 줄었고, 이는 4년 5개월 만에 가장 적은 수치입니다. 특히 2023년 2월 이후 2년 넘게 개업 중개사는 매달 감소하고 있는 추세입니다.
올해 들어서만 봐도 사무실을 접은 중개사는 매달 1000명을 넘고 있습니다. 실거래 위축, 집값 하락, 그리고 각종 대출 규제 여파로 생계를 이어가기 어려워졌기 때문입니다. 현장에서는 “하루에 손님 전화 한 통도 없는 날이 수두룩하다”는 말이 이제는 일상이 됐습니다.
자격증은 있지만, 중개는 못 한다…5명 중 4명은 '개점휴업'
놀랍게도 공인중개사 자격증을 보유한 인원은 55만명이 넘습니다. 그럼에도 불구하고 실제로 현장에서 활동 중인 사람은 약 11만명뿐입니다. 자격을 취득해도 사무실을 운영할 여건조차 안 되는 상황, 그만큼 현실은 녹록지 않습니다.
저 역시 현직 공인중개사로서 주변의 폐업 사례를 수도 없이 보고 있습니다. 함께 자격증을 준비했던 동료들 중 많은 이들이 이미 다른 직종으로 이직했습니다. 누군가는 택배를 하고, 누군가는 마트를 운영합니다. '국민 자격증'이 한순간에 생계 유지가 불가능한 자격증이 되어버린 셈입니다.
시험 응시자도 급감…미래를 기대하기 어려운 업계
공인중개사 시험을 보는 사람도 줄고 있습니다. 지난해 원서 접수자는 15만명대로, 2015년 이후 최저를 기록했습니다. 불과 3~4년 전만 해도 27만명에 육박하던 숫자가 반토막 난 것입니다. 시장 전망이 어둡다는 방증이기도 합니다.
겹겹이 쌓인 악재…정치 불확실성과 6·27 대출 규제까지
거래량 감소에 더해 대출 규제가 결정타로 작용하고 있습니다. 6월 27일부터 시행된 고강도 대출 규제는 실수요자조차 자금 마련에 어려움을 겪게 만들고 있습니다. 대통령 탄핵이라는 정치적 불확실성까지 겹치며 부동산 시장은 그야말로 ‘셧다운’ 상태입니다.
지난 5월 전국 아파트 분양물량은 전년보다 7% 감소했고, 중소형 건설사의 소규모 단지는 무려 70% 이상 공급이 줄었습니다. 공급도 없고 수요도 얼어붙으니 중개업계는 점점 더 설 자리를 잃고 있는 상황입니다.
실무자의 시선에서 본 지금의 중개 시장
지금은 과거처럼 매물 하나 올려두고 전화를 기다리던 시대가 아닙니다. 직접 발로 뛰고, 마케팅하고, 입지 분석까지 해야 버틸 수 있습니다. 하지만 정작 시장 자체가 얼어붙어 있다 보니 노력으로도 한계가 있습니다.
무엇보다 큰 문제는 “공인중개사=안정적인 생계 수단”이라는 사회적 인식이 이제는 무너졌다는 점입니다. 현실을 모르는 일부 사람들은 여전히 공인중개사를 돈 잘 버는 직업이라 오해하지만, 현장은 그 어느 때보다 춥습니다.
시사점 – 공인중개사도 ‘재편’이 필요한 시점
이제는 단순히 자격증 취득 인원을 조절하거나 진입 장벽을 높이는 차원이 아닌, 중개업의 구조 자체를 재편할 시기입니다. 디지털 전환, 온라인 플랫폼의 확장, 그리고 소비자 중심의 정보 투명성 확대가 시급합니다. 동시에 정부는 중개업을 하나의 민생 업종으로 보고 보호 장치를 마련할 필요가 있습니다.
부동산 정책은 거래 절벽을 해소하고, 실수요자의 접근성을 높이며, 공정한 수수료 체계를 마련해야 합니다. 그래야 공인중개사라는 직업이 다시 사회적으로 신뢰받고, 지속가능한 업으로 자리 잡을 수 있습니다.
마무리하며
저는 여전히 중개업을 이어가고 있지만, 솔직히 하루하루 버티는 느낌입니다. 하지만 이런 현실을 외면하지 않고, 직접 전달하고 싶었습니다. 같은 업계에 계신 분들, 그리고 부동산에 관심 있는 독자 여러분께 지금의 상황을 정확히 알리고 싶습니다.
공인중개사로서의 자부심을 지키고 싶습니다. 그러기 위해서는 제도도 바뀌고, 시장도 회복되어야 합니다. 여러분의 관심과 응원이 절실한 시기입니다.