겁줬다가 숨통 트는 ‘퇴로 전술’… 다주택자 양도세 중과 유예(5/9 종료) 앞두고 시장이 다시 움직인다
다주택자 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정인 가운데, 정부가 “세입자 때문에 못 파는 매물”에 대해 실거주 의무를 최장 2년까지 유예하는 보완책을 내놨습니다. 핵심은 간단합니다. 매도(다주택자)와 매수(무주택자) 모두가 막혀 있던 병목—특히 토지거래허가구역·조정대상지역의 ‘실거주 의무’ 때문에 거래가 멈춰 있던 구간—에 출구를 하나 만들어 준 것입니다.
1) 오늘 기사(정책)의 팩트만 먼저 정리
- 실거주 의무 유예(최대 2년) 세입자가 거주 중인 다주택자 주택을 무주택자가 매수하면, 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주 의무를 유예(발표일 기준 최대 2년 한도).
- 양도세 중과 유예 ‘종료’는 고정(5/9) “아마 연장” 같은 불확실성은 차단하고, 5월 9일 이전 계약분에 한해 잔금·등기 기한을 완화하는 방식.
- 잔금·등기 기한 차등(4~6개월) ① 강남3구·용산: 5/9 이전 계약 시 4개월(9/9까지) ② 그 외(신규 조정대상지역 등): 6개월(11/9까지)
- 주담대 ‘6개월 내 전입 의무’도 예외 세입자 있는 매물에 한해 전입 의무를 미뤄, 전세를 낀 매수(갭 형태)의 경로를 일부 열어줌(단, LTV 등 한도 내).
2) “처음엔 겁, 다음엔 숨통” — 이게 왜 ‘전술’로 보이냐
시장의 심리는 ‘규제 강도’ 자체보다 규제가 만들어내는 시간 압박에 더 민감합니다. 이번 흐름은 딱 그 구조예요.
- 1단계: 막는다 실거주 의무·전입 의무 같은 ‘이행 조건’을 강하게 걸어 토허구역/조정대상지역에서 거래를 사실상 어렵게 만듭니다.
- 2단계: “종료일은 고정”이라고 못 박는다 5/9 종료를 확정해 다주택자의 시간 선택권을 줄입니다.
- 3단계: ‘정해진 퇴로’만 열어준다 “세입자 있으면 못 판다”는 비판이 커지면, 무주택자 매수라는 조건을 달아 실거주 유예(최대 2년)로 거래의 문을 열어줍니다. 즉, 아무나에게 푸는 게 아니라 정책이 원하는 방향(무주택 실수요 중심)으로만 흐르게 설계합니다.
정리하면, “규제로 숨 막히게 만든 뒤 → 조건부로 숨통을 틔워서 → 시장을 ‘내가 원하는 방식으로’ 움직이게 한다”는 구조입니다. 이걸 현장에선 ‘퇴로 전술’로 체감할 수밖에 없습니다.
3) 잠김(거래절벽)이 왜 ‘수면 위로’ 올라오나
그동안 잠겨 있던 매물은 크게 두 부류였습니다.
- 세입자 낀 다주택 매물 “사려는 사람은 실거주를 해야 하는데, 세입자가 나갈 때까지 기다려야 하니 못 산다” → 매수·매도 모두 스톱. 이번에 정부가 여기만 콕 집어 무주택자에 한해 실거주 유예를 준 이유가 바로 이 병목 때문입니다.
- ‘세금+심리’가 누적되는 고가 1주택/대형평형(예: 35평 이상) 보유층 아직 물량이 폭발적으로 나오진 않아도, 보유세·거래세·정책 불확실성이 겹치면 “지금은 버티지만, 나중에 감당될까?”라는 심리가 ‘선제적 던짐(매도)’으로 번질 수 있습니다. 특히 시장이 한 번 꺾이면 ‘좋은 집도 예외가 아니다’라는 공포가 가장 빠르게 확산됩니다.
결국 이번 정책은 잠겨 있던 다주택 매물의 문고리를 돌려 “거래 가능한 매물”을 늘리려는 성격이 강합니다. 다만 실제 거래로 이어질지는 대출·금리·매수심리라는 다른 관문을 더 통과해야 합니다.
4) 시장 영향: “매물은 늘 수 있지만, 가격은 ‘지역/상품’ 따라 갈린다”
- 매물 측면: 세입자 낀 다주택 물건 중 일부가 “팔 수 있는 매물”로 전환 → 공급(매물) 체감 증가 가능.
- 수요 측면: 무주택자에게만 유리한 구조지만, 대출 여력/이자 부담이 받쳐줘야 실제 계약이 성립합니다(‘살 수 있는 사람’만 산다).
- 가격 측면: ‘급한 매도자’가 생기는 구간(다주택/세금 이슈)과, ‘선호가 견고한 상급지·핵심 단지’는 반응이 다릅니다. 같은 서울이라도 상급지 강세 + 비선호 약세의 양극화가 더 선명해질 수 있습니다.
5) 실전 체크리스트(현장형)
✅ 다주택자(매도자)라면
- 5/9 이전 계약을 ‘마감선’으로 보고, 매수자(무주택) 풀과 맞는 가격·조건을 재세팅하세요.
- 강남3구·용산은 잔금/등기 4개월, 그 외는 6개월이라는 “시간표”를 매수자에게 명확히 제시해야 협상이 빨라집니다.
- 세입자 계약 만료 시점이 2년을 넘어가면 구조가 복잡해질 수 있으니, 임대차 만기/특약을 먼저 정리해두는 게 안전합니다.
✅ 무주택자(매수자)라면
- 이번 완화는 “무주택자에게만” 열려 있습니다. 본인 요건(무주택)과 전입·실거주 유예 적용 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 전세를 낀 매수는 가능성이 열렸지만, LTV·대출심사는 별개 관문입니다. “제도가 열렸다 = 대출이 나온다”는 뜻은 아닙니다.
- 매수 전략은 단순합니다. ① 급매(가격 메리트) + ② 임대차 안정(리스크 낮음) + ③ 미래 실거주 전환 가능 이 3개가 동시에 맞는 매물만 보세요.
6) 결론: “세금엔 장사 없다” — 퇴로가 열렸다는 건, 출구로 몰릴 수도 있다는 뜻
이번 정책은 겉으로는 “세입자 보호”와 “거래 정상화”를 말하지만, 시장에서는 이렇게 읽힙니다. ‘못 팔게 만들었다가, 조건부로 팔게 만든다’. 그리고 그 조건은 무주택자 중심이라는 정책 목표에 맞춰 설계되어 있습니다.
지금은 아직 ‘미미’해 보여도, 이런 방식이 반복되면 잠김 현상(거래절벽)이 한 번에 풀리는 게 아니라 “시간표를 가진 매물”이 늘어나면서 시장에 점진적으로 압력을 만들 수 있습니다. 특히 다주택 임대물건은 “세금+규제+시간” 3박자가 맞으면 버티기보다 정리로 기울기 쉽습니다.
한 줄로 정리하면 이겁니다. 겁을 줬던 이유는 ‘안 팔고는 못 버티게’ 만들기 위해서였고, 숨통을 틔운 이유는 ‘팔 수 있는 출구’를 정부가 통제하기 위해서입니다.