올해 공사를 시작하면 이르면 2029년부터 입주가 가능해집니다. 특히 용산·은평·성북 등 강북에 착공 물량이 집중되면서, 강북이 서울의 신흥 주거지로 발돋움할 가능성이 커지고 있습니다.
1) “서울 새 아파트는 강남” 공식이 흔들린다
서울 부동산 시장에서 오랫동안 반복돼 온 문장이 하나 있습니다. “새 아파트는 강남, 강북은 노후 주거지.” 하지만 올해는 그 공식이 본격적으로 흔들릴 수 있는 변곡점입니다. 서울에서만 민간 재건축·재개발 아파트 약 2만3000가구가 착공에 들어가기 때문입니다.
지금 첫 삽을 뜨는 물량은 빠르면 2029년부터 입주가 가능해집니다. 즉, 오늘의 착공은 ‘미래 서울 주거지도의 변화’로 이어질 수 있습니다.
2) 강남보다 강북이 4.4배 많다: 지역별 착공 물량 정리
서울시에 따르면 올해 서울 내 민간 정비사업지 14곳에서 총 2만2456가구가 첫 삽을 뜹니다. 지역별로는 도심이 가장 많고, 서북권·동북권 순으로 이어집니다.
| 권역 | 착공 가구 수 | 특징 |
|---|---|---|
| 도심권 | 7,428가구 | 대규모 정비사업 중심 |
| 서북권 | 6,631가구 | 은평권 대형 사업지 포함 |
| 동북권 | 4,266가구 | 성북·강북권 정비사업 다수 |
| 동남권 | 2,228가구 | 방배13구역 등 착공 예정 |
| 서남권 | 1,903가구 | 노량진 뉴타운 등 변화 기대 |
특히 도심을 비롯해 강북 전체 착공 물량은 1만8325가구로, 강남(4131가구)보다 약 4.4배 많습니다. 즉, 이번 착공 러시의 무게중심은 ‘강남’이 아니라 ‘강북 확장’에 놓여 있습니다.
3) 용산·은평·성북에 집중: 강북 ‘브랜드 타운’이 들어온다
올해 착공 예정지 중 눈에 띄는 곳은 서울 최대 재개발 사업지로 꼽히는 용산 한남3구역(5988가구)을 비롯해, 은평 갈현1구역(4475가구), 증산5구역(1694가구), 성북 정릉골(1411가구), 강북 미아4구역(493가구) 등입니다.
이 지역들은 대부분 2000년대 초·중반 뉴타운으로 지정됐지만, 2010년대 들어 보존·재생 정책, 사업성 부족, 주민 갈등 등으로 오랫동안 정체됐던 곳들입니다. ‘정체 구간’이 길었던 만큼 착공이 시작되면 체감 변화도 커질 수 있습니다.
시공사도 화려합니다. 현대건설(한남3), 롯데건설(갈현1·증산5), 포스코이앤씨(정릉골), 현대산업개발(미아4) 등 1군 건설사가 대거 참여합니다. 일부는 ‘디에이치’ 같은 고급 브랜드 도입까지 언급됩니다.
단지 하나의 변화가 아니라, 노후 주거지 이미지 자체가 브랜드 아파트 중심으로 재편되는 흐름이 나타날 수 있습니다.
4) 노량진 뉴타운: 서남권 스카이라인을 바꾸는 1만가구 프로젝트
강남권에서는 서초 방배13구역(2228가구), 방배신동아(843가구), 송파 마천4구역(1254가구), 동작 노량진 뉴타운 5구역(727가구)·7구역(576가구) 등이 착공을 앞두고 있습니다.
특히 노량진 뉴타운은 서울시 규제 완화(용적률 상향 등)와 맞물리며 35~49층 높이의 새 아파트 약 1만가구가 들어서는 ‘브랜드 타운’으로 변모할 전망입니다. 일부 구역은 이미 신속통합기획 적용으로 지난해 공사를 시작했고, 서울시는 내년까지 모든 구역 착공을 목표로 하고 있습니다.
5) 정비구역 지정 ‘속도전’의 핵심: 신속통합기획 + 전담수권위원회
서울시는 정비사업 속도를 끌어올리기 위해 도계위와 별도로 패스트트랙인 ‘전담수권위원회’를 운영하고 있습니다. 정비계획이 접수되면 수시로 심의를 열어 평균 심의 기간이 2.7개월(84일) 수준이고, 최근 3년간 가결률은 90%에 달한다고 합니다.
과거처럼 재심의가 반복되고 1년 이상 걸리던 구조와 비교하면, 인허가 측면에서 “게임의 룰이 바뀌었다”는 평가가 나올 만합니다. 신속통합기획이 사전 조율을 강화해 심의 단계에서의 불확실성을 낮춘 효과라는 분석도 뒤따릅니다.
6) 변수는 ‘착공 이후’가 아니라 ‘착공까지’다: 규제 리스크 점검
관건은 정비구역 지정 이후 민간의 사업 추진 동력이 실제 착공으로 이어지느냐입니다. 최근 정부의 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 지정되며, 조합원 지위 양도 제한, 이주비 대출 규제 등으로 곳곳에서 사업이 지연될 우려도 커지고 있습니다.
예를 들어 노량진 일부 구역은 2주택자인 조합원이 많아 이주비 대출을 받지 못하면 이주가 늦어지고 착공도 연기될 가능성이 제기됩니다.
① 이주 진행 속도(이주비 이슈 포함) ② 철거/착공 일정 공지
③ 분기별 수주·공정률 변화 ④ 규제 변화(대출/거래) 방향성
* 본 글은 기사 내용을 바탕으로 한 해석·정리이며, 투자 판단은 개인의 책임입니다.
마무리: 강북이 ‘대체재’가 아니라 ‘신흥 주거지’가 되는 시그널
올해 민간 재개발·재건축 착공 2만3000가구는 단순한 숫자가 아닙니다. 착공이 실제 입주로 연결되는 시점(빠르면 2029년)부터는 서울의 주거 지도가 강남 중심에서 다핵화될 가능성이 커집니다.
특히 용산·은평·성북처럼 오랜 정체를 겪었던 강북 핵심지에 1군 건설사와 고급 브랜드가 결합하면, ‘동네 이미지’ 자체가 달라질 수 있습니다.
이제는 서울을 볼 때 강남만이 아니라 용산·은평·성북·노량진을 함께 보며 “어디에 새 아파트가 들어오는가”를 체크해야 할 시점입니다.