평택 집값은 아직 바닥 구간인데, 미분양은 줄고 있습니다
전체 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서도, 평택에서는 다른 흐름이 포착되고 있습니다. 집값은 여전히 약세지만, 미분양이 빠르게 줄고 거래량이 다시 늘고 있다는 점입니다.
이 변화의 핵심 배경은 분명합니다. 삼성 평택캠퍼스 공사가 다시 움직이기 시작했고, 그 영향이 주거 수요로 서서히 연결되고 있기 때문입니다.
① 침체 국면에서 가장 먼저 바뀐 지표, ‘미분양 감소’
부동산 시장이 회복될 때 가장 먼저 변하는 지표는 가격이 아니라 미분양입니다. 사람들이 “지금은 너무 비싸다”라고 말할 때는 미분양이 쌓이고, “이 정도면 살 만하다”는 인식이 퍼지면 미분양이 먼저 줄어듭니다.
평택의 미분양 물량은 2025년 11월 기준 약 3,600가구 수준으로, 한 달 전보다 두 자릿수 감소했고, 1년 전과 비교하면 절반 가까이 줄었습니다.
현장에서는 이미 체감 변화가 나타나고 있습니다. 브레인시티와 고덕 일대 주요 단지에서 계약률이 빠르게 올라가고, 일부 단지는 분양 물량이 거의 소진되었다는 이야기도 나오고 있습니다.
중요한 포인트는 “집값이 올랐다”가 아니라, 사려는 사람이 다시 나타나기 시작했다는 점입니다.
② 삼성 평택캠퍼스 재가동이 주거 수요에 미치는 영향
삼성 평택캠퍼스는 단순한 공장이 아니라, 평택 전체 주거 시장의 방향을 결정짓는 가장 큰 변수입니다.
공사가 재개되고 투자 계획이 구체화되면, 주거 수요는 다음과 같은 순서로 들어옵니다.
- 1단계 : 공사 인력, 현장 관리자 중심의 전·월세 수요 증가
- 2단계 : 상주 근무자와 협력업체 직원의 실거주 매매 수요
- 3단계 : 학교, 상권, 병원 등 생활 인프라 확장
지금 평택은 이 중에서 1단계에서 2단계로 넘어가는 초입에 가깝습니다. 그래서 전세와 월세가 먼저 움직이고, 매매는 천천히 반응하는 모습이 나타나는 것입니다.
③ 거래량이 말해주는 신호: 실수요는 이미 움직이고 있습니다
실거래 기준으로 보면, 평택의 주택 거래량은 최근 몇 달간 연속으로 증가했습니다.
거래량이 늘었다는 것은 단기 투자자가 몰렸다는 의미보다는, 실제로 이사와 거주를 목적으로 움직인 사람들이 늘었다는 신호로 해석하는 편이 더 정확합니다.
다만 여기서 반드시 짚고 가야 할 점이 있습니다.
거래량 증가 = 집값 급등은 아닙니다. 현재 평택은 거래는 늘고 있지만, 가격은 아직 힘을 못 쓰는 구간입니다.
즉, 지금의 평택은 ‘회복 신호’와 ‘가격 부담 완화’가 동시에 존재하는 과도기라고 볼 수 있습니다.
④ 실수요자가 반드시 확인해야 할 3가지 핵심 변수
1) 입주 물량 감소
앞으로 평택의 신규 입주 물량은 이전보다 줄어들 예정입니다. 공급이 줄면 전세와 매매 모두 심리에 영향을 주게 됩니다.
2) 규제 부담이 상대적으로 적은 지역
서울이나 수도권 핵심지에 비해 가격 부담이 낮고, 규제에서 비교적 자유로운 지역이라는 점은 실수요 유입에 유리합니다.
3) 교통 개선 기대는 ‘기대’와 ‘현실’을 분리해서 보기
교통 개선 계획은 분명 호재지만, 아직 확정되지 않은 일정과 조건이 남아 있다면 생활 계획은 현재 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.
⑤ “평택은 인프라가 부족하지 않나요?”라는 질문에 대한 현실적인 답
이 질문은 실수요자분들이 가장 많이 하시는 고민입니다.
평택은 이미 모든 것이 갖춰진 도시는 아닙니다. 대신 일자리와 산업을 따라 인프라가 채워지는 도시에 가깝습니다.
그래서 아래 기준으로 스스로 점검해보는 것이 중요합니다.
- 출퇴근 시간은 실제로 감당 가능한가
- 전세·월세 재계약 시 선택지가 충분한가
- 병원, 학교, 장보기는 일상에서 불편하지 않은가
- 해당 단지가 가진 강점이 분명한가
이 중 하나라도 명확한 장점이 있는 단지는 시장 변동기에도 상대적으로 방어력이 높습니다.
⑥ 지금 평택을 보는 실수요자에게 드리는 한 줄 전략
지금의 평택은 ‘확실한 상승장’도 아니고, 그렇다고 ‘완전히 위험한 지역’도 아닙니다.
그래서 실수요자라면 이렇게 접근하시는 편이 좋습니다.
- 생활 편의가 눈에 보이는 입지 위주로 선택
- 무리한 대출보다 거주 안정성 우선
- 교통 호재는 보너스로만 고려
마무리: 평택, 지금은 ‘결단’이 아니라 ‘선별’의 시간입니다
지금의 평택은 누구에게나 정답인 시장은 아닙니다. 하지만 분명한 것은, 아무 일도 없는 도시에서 가격만 떨어지고 있는 상황은 아니라는 점입니다.
삼성 평택캠퍼스 공사 재개를 계기로 미분양이 줄고, 거래가 늘고, 전·월세 수요가 먼저 움직이기 시작했습니다. 이런 변화는 항상 가격보다 먼저 나타나는 신호입니다.
다만 이 신호를 “지금 무조건 사야 한다”로 해석하면 위험합니다. 지금은 상승장이 아니라, 회복 초입에서 옥석이 갈리는 구간에 가깝기 때문입니다.
그래서 실수요자라면 이렇게 생각하시는 편이 좋습니다.
- “싸니까 사자”가 아니라 “여기서 살 수 있는가”
- “호재가 많다”가 아니라 “내 생활에 실제로 도움이 되는가”
- “언젠가 오르겠지”가 아니라 “떨어져도 버틸 수 있는가”
이 세 가지 질문에 스스로 납득할 수 있는 답이 나온다면, 지금의 평택은 ‘불안한 선택’이 아니라 현실적인 실거주 후보지가 될 수 있습니다.
반대로, 이 질문들에 답이 서지 않는다면 조금 더 지켜보는 것도 충분히 현명한 선택입니다. 부동산은 항상, 기다린다고 기회를 잃는 시장은 아닙니다.