“추석 이후 부동산 시장, 서울·수도권 전역으로 불붙나?”

서울 25개구 동반 상승… 추석 이후 수도권 전역 확산?
원인·전략 총정리

 

서울 0.27%↑ 수도권 0.12%↑ 성동구 강세 분당구 급등 전월세 불안

한눈에 보는 핵심

• 상승 폭 확대: 서울 아파트값이 주간 0.27% 상승, 25개 전 자치구에서 동반 확대.
• 허브→링→외곽으로 확산: 성동구(0.78%) 등 핵심지 강세, 분당구(0.97%) 급등으로 판교·과천 축에 불붙음.
• 전문가 컨센서스: 50인 설문에서 90% ‘서울 상승’, 76% ‘수도권 상승’ 전망(내년 상반기까지).
• 전월세 리스크: 임대차시장 불안 가능성 제기—전세 축소·월세 전환 가속 우려.
• 정책 체감 부족: 9·7 공급대책 효과 미미 응답 74%… 재건축·세제 등 시장친화 해법 요구.

지표로 보는 현재 위치

주간 변동률(9/29 기준)

권역	주간 상승률	특징
서울	+0.27%	25개구 동반 확대, 성동구 강세
수도권(서울 제외)	+0.12%	분당·판교 축 중심 확산

전문가 50인 설문 요약

질문	응답(비중)
서울 집값 전망(내년 상반기)	상승 90%
수도권 집값 전망	상승 76%
핵심지 확산	44%
외곽 확산(수원·용인·평택 등)	24%
매수 타이밍	추석 직후 72%
9·7 대책 효과	미미/없음 74%

왜 다시 오르나? — 6가지 동력

1. 정책-수급 비대칭: 9·7 대책은 공급 메시지였지만 도심 핵심지 체감 물량은 제한적. 수요 밀집지의 입주 공백 인식이 가격 기대를 자극.
2. 6·27 규제의 ‘질적 선별’: 한도·DSR 강화로 수요가 상급지·우수 입지로 쏠림. ‘똘똘한 한 채’ 재부각.
3. 심리의 관성: 단기 조정 후 반등 구간에서 상승 관찰효과가 매수심리 복원.
4. 핵심축 확산 메커니즘: 성동구·과천·판교·분당 등 일자리·교통·브랜드가 결합된 축이 가격 기준점을 끌어올림.
5. 전월세 구조 변화: 전세대출·보증 축소 이후 월세화 가속, 실거주자들의 내 집 선점 수요가 선행.
6. 대체자산 대비 매력: 변동성 장세에서 거주 효용+희소성 결합 자산 선호.

지역별 포인트 — 어디가 뜨고, 무엇을 보나

① 서울: 성동구 리딩, 25개구 동반 확대

성동구(0.78%)는 강남 접근성, 업무지구 연계, 학군·생활 인프라, 노후 대비 신축 비중 확대 기대가 복합 작용. 인근 성수·왕십리 정비 모멘텀의 파급효과도 체크.

② 경기: 분당구(0.97%)—판교·과천 축의 가격 기준선 상향

IT밸리·알파돔 등 직주근접 + 광역교통망의 장점. 분당 리모델링/정비 이슈, 판교의 고용창출력, 과천의 재건축·공공복합 개발 기대가 핵심축 가격을 밀어 올리는 중.

체크! 핵심축이 먼저 움직이고, 그다음 인접 우수 입지, 이후 외곽·중저가로 확산하는 3단계 확산 패턴에 주목하세요.

전월세 시장: 왜 ‘불안’이 거론되나

• 전세의 축소와 월세화: 보증·대출 축소로 전세 레버리지가 약화, 월세 전환이 빠르게 진행.
• 갱신물량의 압축: 갱신 청구 이후 동시만기 구간에서 단기 수급 불균형이 빈번.
• 매입전환 수요: 월세부담 상승 → 내 집 선점의 경제성 부각.

정책 평가와 시장의 요구

전문가 다수는 공공 주도 공급만으로는 도심 체감 물량을 확보하기 어렵다고 지적합니다. 재건축초과이익환수제 완화/폐지, 정비사업 속도 및 세제 중립성 회복 등 시장 친화적 보완책이 병행돼야 한다는 의견이 우세합니다.

지금 무엇을 할까 — 수요자별 실행 전략

① 첫내집·실수요

• 타이밍: 전문가 72%가 추석 직후를 제시. 내년 상반기까지는 상승 관성 리스크 감안.
• 우선순위: 직주근접·교통 확정 사업·학군/생활권·신축성/정비 모멘텀.
• 예산 운영: 금리·DSR 제약하에 필수 입지 먼저 확보, 내부 사양은 사후 업그레이드 전략.

② 갈아타기(상급지/신축)

• 주택 포트폴리오 전환: 규제 환경에서는 ‘한 채의 질’이 방어력. 핵심축로의 갈아타기 창구가 열릴 때 스프레드 축소 구간을 노려야 함.
• 매도/매수 동선: 매수 선행 위험을 낮추기 위해 대출한도·브릿지 사전 점검, 잔금 동시화 플랜 수립.

③ 임대인·수익형

• 월세화 대응: 보증부월세·부분 리모델링으로 체류가치 상승, 공실기간 최소화.
• 현금흐름: 공용 관리비·설비교체 등 비용구조 최적화, 세무 중립성 체크.

리스크 관리 체크리스트

• 금리·유동성 재반전: 기준금리/시장금리 변동에 따른 DTI·DSR 민감도 테스트.
• 정책 변수: 규제 재강화·세제 변화·정비 인허가 속도 등 정책 리스크.
• 거시 경기: 고용·수출·신용사이클 둔화 시 거래량 축소→가격 경직 가능.
• 단지 개별 이슈: 하자/조망/층고/동배치/용적률 여력/장기수선충당금 등 펀더멘털 점검.

바로 써먹는 실전 점검표

항목	체크 포인트	판단 기준
입지	직주근접·환승거점·확정 교통(개통/착공)	15분 생활권 여부
상품	준신축/정비모멘텀·커뮤니티·주차대수	노후 대비 개선여지
수급	3년 내 입주/멸실 캘린더	공급 공백? 경쟁단지?
자금	한도·금리·상환스케줄	스트레스금리 버팀
전월세	동일단지 실호가·전환율	거주/임대 수지

요약 — 핵심축(성동·판교·분당·과천)의 가격 기준선이 수도권에 파급 중. 체감 공급 부재 + 월세화가 수요를 앞당기고 있습니다. 실수요자는 “입지·수급·자금” 3요소를 동시에 맞추는 체크리스트 매수가 해법입니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 지금 바로 사도 될까요?

단기 변동성은 존재하지만, 전문가 다수는 내년 상반기까지 상승 관성을 봅니다. 다만 아무거나가 아니라 핵심축·정비·신축성으로 압축하는 선별이 핵심입니다.

Q. 전월세가 불안하면 꼭 매수해야 하나요?

월세화가 빠른 지역일수록 매입의 거주 효용이 커집니다. 반면 아직 전세 매물이 유지되는 지역이라면 현금흐름 우선 관점에서 장단을 비교하세요.

Q. 정책 변수는 어떻게 보나요?

단기 공급 체감도를 높이기 위한 정비사업 속도 개선이 쟁점입니다. 제도 보완의 시계열이 빨라질수록 핵심지·우수입지 선호는 강화될 가능성이 큽니다.

※ 본 글은 9월 29일 기준 주간 지표와 전문가 설문 내용을 토대로 작성한 시장 해설입니다. 투자 판단의 최종 책임은 독자에게 있으며, 금리·정책·경기 변화에 따라 전망은 달라질 수 있습니다.