이재명 정부, 세 번째 부동산 대책 예고 — 성공할 수 있을까?
이재명 정부가 오는 14~15일경 새로운 ‘부동산 추가 대책’을 발표할 것으로 알려졌다. 이번 대책은 단순한 공급 확대 수준을 넘어 보유세 강화, 공정시장가액비율 조정, 주간 집값 통계 개편까지 포함될 가능성이 크다. 서울 아파트값이 36주 연속 상승하며 수도권 전역으로 확산되고 있기 때문이다.
문제는 이번 대책이 시장 안정의 신호가 될지, 아니면 문재인 정부 시절의 정책 과오를 반복할지다. 구윤철 경제부총리는 국정감사에서 “세제 관련 방향성을 포함해 곧 발표될 것”이라 밝혔고, 김윤덕 국토부 장관 역시 “보유세 강화와 토지거래허가구역 확대가 포함될 수 있다”고 언급했다. 시장은 이미 이를 ‘세 번째 강력 대책’으로 받아들이며 촉각을 곤두세우고 있다.
1. 왜 지금 ‘세금 카드’가 다시 꺼내졌나
서울 마포·성동·강동 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역의 집값이 빠르게 오르고 있다. 최근 3개월 사이 전용 84㎡ 기준 평균 거래가격이 1억~1억5000만원가량 상승했다는 통계도 나온다. 외곽지역으로까지 상승세가 번지면서 정부는 세 부담을 통한 심리적 억제에 나선 것으로 보인다.
특히 공정시장가액비율은 시장의 체감세율을 조정할 수 있는 핵심 수단이다. 당장 종부세율을 높이지 않아도, 이 비율만 올리면 실질적인 세금 인상 효과가 나타난다. 정부 입장에서는 ‘증세 없이 세수 확보’가 가능하고, 시장엔 “이제는 조심하라”는 경고를 주는 셈이다.
하지만 세금은 양날의 검이다. 문재인 정부 시절 다주택자에 대한 고강도 세금 인상이 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 폭발시켰다. 결국 돈이 핵심 지역으로 몰리며 2020~2021년 수도권 집값을 급등시킨 기억이 아직 생생하다. 이번에도 방향을 잘못 잡으면 세금이 시장을 잡기보다 불안 심리를 자극할 수 있다.
2. 부동산 통계 신뢰도, 드디어 손본다
김윤덕 장관은 국회에서 “한국부동산원 주간 아파트값 통계 개편”을 공식화했다. 그동안 주간 통계는 표본 편향, 거래지연, 실거래 반영률 저하 등으로 인해 시장 신뢰를 떨어뜨려왔다. 실제로 실거래가는 하락 중인데도 통계상 ‘상승’으로 발표되는 경우가 있었다. 이런 불일치가 반복되면 국민은 데이터를 믿지 않고, 정책은 설득력을 잃는다.
국토부는 이미 연구용역을 진행했고, 보고서가 정리 단계에 있다. 만약 이번 개편이 실거래 중심으로 전환된다면 시장의 체온계를 다시 바로 세울 수 있을 것이다. 데이터의 신뢰는 곧 정책의 신뢰다. 정책보다 통계가 먼저 바로 서야 부동산 정책의 정당성도 확보된다.
결국 정책의 첫 단추는 “국민이 믿을 수 있는 숫자”다. 이 개편이 단순히 형식적 조정이 아니라, ‘정책 신뢰 회복의 출발점’이 되길 바라는 이유다.
3. 허위 고가 거래 ‘집값 띄우기’ 근절 가능할까
최근 시장을 혼란에 빠뜨린 또 다른 요인은 바로 ‘허위 고가 거래’다. 일부 세력이 실제보다 높은 가격으로 계약서를 작성한 뒤 곧바로 취소해 시세를 왜곡시키는 방식이다. 이런 가짜 거래가 포털의 시세그래프나 부동산 플랫폼에 반영되면, 실수요자는 가격이 계속 오르는 줄 알고 패닉바잉에 나서게 된다.
김 장관은 “국세청·경찰청과 협조해 엄정 수사하겠다”고 밝혔고, 실제로 서울 지역 아파트 8건이 수사 의뢰된 상태다. 이는 단속의 시작일 뿐이다. 부동산 거래 시스템에 자동 검증 알고리즘을 도입해, 거래 취소 패턴이 반복되는 계좌를 즉시 추적할 수 있는 구조가 필요하다. 그래야만 시장의 ‘도덕적 해이’가 줄어든다.
4. 부동산 정책, 왜 이렇게 어려운가
우리나라 부동산 정책이 번번이 실패하는 근본 원인은 “정책의 타이밍이 늘 한 박자 늦기 때문”이다. 대책은 항상 가격이 이미 폭등한 뒤에 나오고, 시장은 이미 다음 사이클로 넘어가 있다. 여기에 정치적 이해관계가 끼면 정책은 더디게 움직인다. 부동산은 경제이자 민심이며, 동시에 선거의 핵심 변수이기 때문이다.
또한 우리 사회에는 부동산을 ‘투기’와 ‘생존’이라는 상반된 프레임으로 보는 정서가 공존한다. 실수요자도, 투자자도, 세입자도 각자의 절박한 사정이 있다. 정부가 어느 한쪽에만 유리한 정책을 내면 곧바로 다른 쪽의 반발이 터진다. 이것이 바로 ‘한국식 부동산정책의 딜레마’다.
정책의 일관성이 무너질 때 시장은 혼란을 겪는다. 정책 발표 때마다 “이번엔 진짜냐?”라는 냉소가 나오는 이유다. 결국 정부가 시장을 통제하는 게 아니라, 시장이 정부를 시험하고 있는 현실이다.
5. 지금 필요한 것은 ‘세금’이 아니라 ‘신뢰’다
지금 시장은 세금보다 신뢰에 목말라 있다. 정부가 아무리 규제를 내놔도 “얼마나 갈까?”라는 회의가 남으면 효과는 미미하다. 이재명 정부가 성공하기 위해서는 세율 인상이나 거래 규제보다, 정책의 예측 가능성과 일관성을 확립해야 한다.
특히 공급정책과 세제정책이 따로 움직이지 않아야 한다. 한쪽에서는 “공급 확대”를 외치면서 다른 한쪽에서는 “보유세 인상”을 언급하면, 실수요자는 혼란에 빠진다. 정책 간의 정합성이 무엇보다 중요하다.
또한 공공과 민간의 역할 분리가 명확해야 한다. 정부는 방향을 제시하되, 시장의 자율성을 존중하는 ‘가이드라인형 정책’으로 전환할 필요가 있다. 부동산 세금은 시장을 벌주는 도구가 아니라, 시장을 조율하는 레버여야 한다.
6. ‘성공하는 부동산 정책’의 세 가지 조건
- 첫째, 데이터 기반 정책 — 실거래 데이터와 지역별 수요 예측을 근거로 해야 한다. 정책은 숫자 위에서만 설득력을 가진다.
- 둘째, 정책 간의 정합성 — 대출 규제, 공급 확대, 세제 조정이 서로 충돌하지 않아야 한다. 상충되는 메시지는 시장을 얼어붙게 한다.
- 셋째, 장기 로드맵 공개 — 단기 대책이 아닌, 최소 5~10년 단위의 주거 안정 비전을 제시해야 한다. 그래야 국민이 계획을 세울 수 있다.
부동산시장은 심리의 시장이다. 정부가 신뢰를 주면 가격은 스스로 안정된다. 반대로 불안을 주면 세금보다 강한 상승 압력이 생긴다. 지금 필요한 것은 ‘공포를 자극하는 대책’이 아니라, 안심을 주는 시그널이다.
결론 — 세금을 올리기보다, 방향을 바로잡아야
지금 이재명 정부는 문재인 정부의 실패를 반복할지, 아니면 실수요자 중심의 건강한 시장으로 전환할지의 갈림길에 서 있다. 세금을 높여 단기 억제를 시도하기보다, 국민이 납득할 수 있는 방향성을 제시해야 한다. 시장을 이기려 하지 말고, 시장과 함께 걸어야 한다.
세금보다 중요한 건 신뢰, 규제보다 강력한 건 일관성이다. 이 원칙이 지켜질 때, 비로소 대한민국 부동산은 안정이라는 이름을 되찾을 것이다.