2025년 6월 27일, 정부가 발표한 초강력 대출 규제의 후폭풍이 현실화되고 있다. 규제 직후부터 서울을 중심으로 주택 매매 계약 해제 건수가 급증하며 시장이 급속히 얼어붙는 모습이다. 특히 실수요자들조차 불확실성에 흔들리며, 이미 체결된 계약을 취소하는 사례까지 등장하고 있다. 규제의 강도가 높아 ‘당분간 집값이 조정 국면에 들어갈 것’이라는 우려가 커지는 가운데, 전세 보증금 반환 대출 한도 축소, 토지거래허가구역 내 추가 제한 등 복합적 요소가 맞물리며 매수자의 자금 계획에 차질이 생기고 있다. 부동산 시장은 다시 한번 혼란에 빠졌고, 일각에서는 거래 절벽이 현실화될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.
계약 해제, 발표 당일부터 속출…서울만 164건
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대출 규제가 발표된 6월 27일부터 7월 2일까지 서울 아파트 매매 계약 해제 건수는 164건에 달한다. 특히 발표 당일 체결됐다가 당일 해제된 건만도 14건으로 집계되며, 규제 발표가 시장에 즉각적인 영향을 미쳤음을 보여준다. 이는 단순한 투자 수요의 위축이 아니라, 이미 매수를 결정했던 실수요자들까지 불안감을 느끼고 움직였다는 점에서 심각하다.
주요 해제 사례…강남 고가 아파트까지 포함
서초구 잠원동 신반포16차 전용 83㎡는 38억3000만원에 계약됐지만 당일 취소됐으며, 송파구 트리지움 전용 84㎡도 32억원에 체결된 계약이 하루 만에 해제됐다. 30억 원대 초고가 아파트에서도 계약 해제가 나타난다는 것은, 자금 여력이 있는 고소득층마저 이번 규제를 심각하게 받아들이고 있다는 방증이다. 이는 고가 아파트만의 문제가 아닌, 전방위적 시장 위축으로 번질 수 있음을 시사한다.
마·용·성, 양천·노원·동작 등 실거주 선호지에서 해제 집중
자치구별로는 영등포구가 18건으로 가장 많았고, 성동구(14건), 서대문구(11건), 마포·노원·동작·양천구에서도 각각 10건씩 계약 해제가 이뤄졌다. 이들 지역은 30~40대 직장인 수요가 높은 전통적 실거주 선호 지역이다. 특히 마·용·성으로 불리는 마포·용산·성동은 교통 및 생활 인프라가 우수해 꾸준히 실수요가 몰렸던 곳이지만, 이번 규제로 인해 이마저도 흔들리고 있는 것이다.
중고가 아파트 타격 심각…보증금 반환 자금 계획 무너져
계약 해제는 주로 5억10억 원대 매물에서 가장 많이 발생(52건)했으며, 10억15억(45건), 15억~20억(28건), 30억 이상(16건) 등으로 나타났다. 이번 규제는 고가 주택뿐만 아니라 중가 아파트 매수자들에게도 강력한 자금 압박을 주고 있으며, 특히 ‘세입자 보증금 반환’ 목적의 주택담보대출 한도가 1억 원으로 제한되면서, 전세를 놓고 보증금으로 자금을 마련하려던 매수자들은 자금 계획에 심각한 차질을 빚게 됐다.
토지거래허가구역, 허가접수 시점에 따라 대출 차단
특히 토지거래허가구역 내 매수자들도 규제를 피하지 못했다. 정부는 6월 27일까지 매매계약을 체결했더라도 토지거래허가 접수가 이뤄지지 않았으면 대출 한도 6억원 규제 적용 대상이라고 밝혔다. 이로 인해 일부는 계약을 진행하고 가계약금까지 냈음에도 불구하고, 대출 차단으로 인해 계약을 포기할 수밖에 없는 상황에 놓였다. 양천구 목동에서 해제가 집중된 이유도 여기에 있다.
연쇄 해제 우려…매도자도 규제 영향받아 ‘도미노 위험’
부동산은 연쇄적으로 얽힌 계약 구조를 가진다. 매도인이 이사 갈 집을 아직 계약하지 못했다면, 그 역시 대출 규제로 영향을 받아 계약을 취소할 수 있다. 이처럼 하나의 계약 해제는 다른 계약 해제로 이어져 시장 전반에 거래 절벽 현상을 유발할 수 있다. 특히 규제가 갑작스럽게 시행되면서, 실거래에 들어간 매수자와 매도자 모두 혼란에 빠져 있다.
결론
이번 대출 규제는 단순한 투자 억제책을 넘어, 실수요자들마저 시장에서 밀어내고 있다는 점에서 문제의 본질이 심각하다. 세입자 보증금 반환을 위한 대출 제한, 토지거래허가 절차상의 모순 등으로 인해 정상적인 주택 매매조차 어려운 상황이 펼쳐지고 있다.
앞으로 실수요자들은 단순히 ‘집값이 떨어질까 오를까’의 관점에서 벗어나, 보다 보수적인 자금 조달 계획과 철저한 제도 검토를 선행한 매수 전략이 필요하다. 특히 전세 보증금 운용 계획이나 토지거래허가 일정 등은 사전에 반드시 확인해야 하며, 거래 시기와 방식에 있어 정책 리스크를 적극적으로 관리할 필요가 있다.