1) 현장감: 관광지 옆 ‘시간이 멈춘 골목’
종로 낙원상가와 탑골공원 인근, 그리고 종묘·세운지구 일대는 서울을 처음 방문한 외국인에게도 강렬한 대비를 줍니다. 한쪽은 K콘텐츠가 보여주는 ‘세련된 도시’인데, 바로 옆 골목은 노후 상가·혼잡한 적치물·좁은 보행로·불법 구조변경 가능성까지 겹치며 도시의 기본값인 “안전과 동선”이 흔들리는 모습으로 비칩니다.
여기서 중요한 포인트는, 이 문제가 단지 미관이나 감성의 문제가 아니라는 점입니다. 도심의 품질(보행/안전/오피스/상권)이 떨어지면 기업은 떠나고, 인구는 줄고, 남은 지역은 더 낡아지며 투자가 멈추는 도시 쇠퇴의 전형적인 경로가 만들어집니다.
2) 왜 노후도가 97%까지 갔나: 3가지 구조적 원인
원인 A. 문화재 규제와 ‘높이 중심’ 규제가 개발의 시간을 멈춘다
사대문 안 핵심 구역은 역사문화환경보호구역 등으로 얽혀 있어 개발의 자율도가 낮습니다. 특히 높이 제한이 강하면, 민간 입장에서 사업성(수익성) 확보가 어려워 정비사업이 장기간 표류하기 쉽습니다. 결과적으로 새 공급·리모델링·기능개선이 막히고, 노후 건물만 누적됩니다.
원인 B. 소유구조가 ‘정비사업의 엔진’을 망가뜨린다
기사에서 지적된 낙원상가 사례처럼, 토지(대지권)와 건물 소유가 분리된 구조는 이해관계 조정 자체가 어렵고, 사업성 설계도 복잡해집니다. 이런 경우 “필요한 재개발”과 “가능한 재개발” 사이의 간극이 커져서, 결국 오래된 건물이 안전 우려 속에서 계속 사용되는 기이한 상태가 유지됩니다.
원인 C. 정쟁·갈등·지연: 도심 재생이 ‘정책의 연속성’을 잃는다
도심은 이해관계자가 많습니다. 주민·상인·지자체·문화재·국가정책이 한 화면에 들어옵니다. 합의가 늦어지면 “재개발을 못 한다”가 아니라, 더 정확히는 아무것도 못 하는 시간이 누적됩니다. 그 시간 동안 도시는 계속 낡고, 안전 리스크와 슬럼화 가능성은 커집니다.
도심 노후화는 “노후 건물이 많다”의 문제가 아니라, 규제·구조·갈등이 겹치며 정비(업데이트) 기능이 멈춘 결과입니다.
3) 낙원·세운·숭례문·흥인지문… 도심 노후화의 공통 패턴
기사에서 언급된 지역들을 하나의 지도 위에 올려 보면 공통점이 보입니다. 모두 서울의 상징성과 유동이 있는 곳인데, 역설적으로 그 상징성이 보존 규제로 이어지며 실질적인 기능 개선이 어려워진 구간입니다.
| 권역 | 기사에서 나타난 특징 | 도시 기능 리스크 |
|---|---|---|
| 낙원상가·탑골공원 인근 | 역사문화보호구역 영향, 동선 단절·일방통행 등 접근성 문제, 노후 건물 비중 높음 | 보행/차량 접근성 저하 → 상권 약화, 안전 우려 |
| 세운지구·종묘 인근 | 개발 지연 속 슬럼화 우려, 노후도 매우 높음 | 도심 경쟁력 저하 → 기업·인구 이탈 가속 |
| 숭례문(남대문) 일대 | 오피스 다수가 1980년대 전후, 오래된 건물 밀집 | 오피스 경쟁력 저하 → CBD 활력 감소 |
| 흥인지문(동대문) 일대 | 대형 신축 일부 제외하면 노후 건물 다수, 골목 환경 열세 | 관광·상업 잠재력 대비 체류 경험 악화 |
4) 강남-강북 격차는 ‘감정’이 아니라 ‘데이터’로 벌어진다
기사에서는 도심(CBD)과 강남(GBC)의 노후 오피스 비율 격차, 그리고 사업체·종사자 수 격차를 제시합니다. 이 지점이 매우 중요합니다. 부동산 시장은 “이미지”도 움직이지만, 장기적으로는 일자리·기업 밀집·업무 효율이 가격을 끌어당깁니다.
도심이 낡으면 오피스 수요는 신축이 있는 권역으로 이동합니다. 이동이 반복되면 도심은 더 투자받기 어려워지고, 결과적으로 강남-강북 격차는 구조적으로 고착됩니다. 즉, 지금의 도심 노후화는 단기 이슈가 아니라 서울의 도시 경쟁력과 자산가치의 장기 프레임으로 봐야 합니다.
5) 해법: “보존 vs 개발” 이분법을 끝내는 합리적 재개발
전문가 코멘트의 방향성은 한 줄로 정리됩니다. 높이 규제 중심 사고에서 벗어나, 점·선·면을 입체적으로 활용하는 ‘도시 기능 회복’형 재개발이 필요하다는 것입니다. 보존이 필요한 구간은 분명 존재합니다. 하지만 보존이 “정지”를 뜻할 필요는 없습니다.
도심 재생의 현실적인 대안(정책 패키지 관점)
- 보존구역 내 인센티브 설계: 건폐율·용적·기부채납·공공기여를 정교하게 조합해 민간 수익성을 보완
- 블록 단위 정비: 필지 쪼개기식 정비가 아니라 ‘동선·안전·공공공간’까지 함께 설계
- 노후 오피스 업그레이드: 업무시설 리뉴얼(리모델링/재건축)의 규정 정합성을 높여 CBD 경쟁력 회복
- 관광·상업의 체류 품질 개선: 화장실·흡연·노상 적치·전선 정비 등 “도시 경험”을 끌어올리는 생활 SOC부터 단계적으로
- 정책의 연속성 확보: 정비사업은 최소 5~10년 단위. 정권·지자체 변화에도 흔들리지 않는 로드맵이 핵심
“도심 재개발은 높이 경쟁이 아니라, 안전·동선·업무·상권이라는 도시 기능을 복구하는 프로젝트여야 합니다.”
6) 실수요자·투자자 체크포인트: 도심 정비구역을 볼 때 반드시 확인할 것
사대문 안 정비 이슈가 다시 부상할수록, 주변 주거·상가·빌딩 투자 문의도 늘어납니다. 다만 이 권역은 “서울 중심”이라는 말만으로 접근하면 위험합니다. 아래 항목은 실무적으로 꼭 확인해야 합니다.
① 규제의 종류를 분해해서 보세요
- 역사문화환경보호구역, 고도지구, 경관지구 등 ‘무엇이’ 제한하는지에 따라 해법이 완전히 달라집니다.
- 같은 ‘제한’이라도 완화 가능성, 대체 인센티브가 있는지 확인해야 합니다.
② 소유구조(대지권/구분/지분)를 먼저 보세요
- 대지권과 건물 소유가 분리되거나, 지분이 복잡하면 사업 기간이 길어질 가능성이 큽니다.
- “입지”보다 “정비의 엔진(권리관계)”이 더 중요할 때가 많습니다.
③ ‘현장 체류 품질’이 가격을 좌우합니다
- 관광객 유입이 많아도, 골목 환경·안전·야간 동선이 불편하면 상권의 단가가 올라가기 어렵습니다.
- 반대로 공공공간 정비가 시작되면 체류 시간이 늘고, 임대료·공실률에도 영향을 줍니다.
④ 도심 오피스 시장(리모델링/신축 공급)과 함께 보세요
- CBD 경쟁력 회복은 결국 업무시설의 질과 직결됩니다.
- 업무·상업·주거가 선순환하는지(혼합개발 가능성 포함) 체크하세요.
7) 정리: 서울 도심의 재생은 ‘높이’가 아니라 ‘기능 회복’이다
서울은 전 세계적으로도 “역사성과 초고밀 도시 기능”을 동시에 갖춘 드문 도시입니다. 그런데 사대문 안 일부가 노후도 97% 수준으로 굳어지면, 그 비용은 결국 우리 모두가 나눠 부담합니다. 안전 리스크, 도시 경쟁력 하락, 강남 쏠림 심화가 그것입니다.
이제 필요한 것은 “보존이냐 개발이냐”의 싸움이 아니라, 보존해야 할 가치를 지키면서도 도시 기능을 업데이트하는 합리적 재개발입니다. 서울의 심장부가 다시 뛰려면, 규제·사업성·공공성의 균형을 ‘설계’로 풀어야 합니다.
서울 도심 재생의 본질은 “새 건물”이 아니라 사람이 걷고, 일하고, 머물 수 있는 도시 기능의 복구입니다.
