공공주택 왜 ‘하세월’인가 — LH 아파트 76.2% 공사 지연, 데이터로 본 병목과 해법
“공급은 늘린다”고 했지만, 현장에서는 4곳 중 3곳이 지연되고 있습니다. 평균 4개월, 서울은 92.9%가 늦었습니다. 레미콘·파업·보상 지연… 어디서 막히고, 무엇을 바꿔야 할까요?
핵심 요약
지연 비율과 규모
2020.01~2025.09.05 준공 395개 LH 현장 중 301곳(76.2%) 지연. 평균 지연 4개월.
원인 톱5
① 원자재 수급(레미콘 포함) ② 파업 등 쟁의 ③ 보상 지연 ④ 인허가/공법 변경·추가공사 ⑤ 폭염·폭우·코로나 등 외생 변수.
수도권 vs 비수도권
수도권 지연률 74.5%. 서울은 92.9%로 최상위, 인천 88.5%, 경기 70.4%.
초장기 지연 사례
29개월 지연: 화성향남2·대구읍내·세종조치원 행복주택. 24개월: 경북도청 행복주택(보상 지연).
데이터로 보는 지연 현황
| 구분 | 현장 수 | 지연 현장 | 지연률 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 전국(2020~2025.09.05) | 395 | 301 | 76.2% | 평균 4개월 지연 |
| 서울 | 14 | 13 | 92.9% | 잠실 행복주택만 제때 |
| 경기 | 152 | 107 | 70.4% | 수도권 전체 74.5% |
| 인천 | 26 | 23 | 88.5% | |
| 비수도권 | 203 | 158 | 77.8% | 제주 100%, 부산·울산 93.3% 등 |
지연 기간 분포
| 지연 구간 | 현장 수 | 비율 |
|---|---|---|
| 1~3개월 | 99 | 32.9% |
| 3~6개월 | 93 | 30.9% |
| 6~12개월 | 73 | 24.3% |
| 12~24개월 | 31 | 10.3% |
| 24개월+ | 5 | 1.7% |
※ 기사 제공 수치 기반 단순 정리. 실제 현장별 사정은 상이할 수 있습니다.
무엇이 공사를 늦추는가? — 원인별 병목 해부
1) 원자재 수급: 레미콘이 ‘병목의 병목’
원자재 이슈로 지연된 현장만 50곳. 이 중 레미콘이 직접 원인이 된 곳이 19곳으로, 2023~2024년의 시멘트·레미콘 대란 영향이 컸습니다. 레미콘은 타 공정과의 동시성·연계성이 높아 한 번 늦으면 후속 공정 전체가 미뤄집니다.
2) 쟁의행위: 운송 vs 현장 노무
파업 등 노동쟁의로 지연된 곳은 19곳. 이 중 화물연대 파업만 14곳이었습니다. 운송이 멈추면 원부자재가 현장에 닿지 못하고, 현장 노무 파업·점거는 일정 자체를 중단시킵니다. 성남판교대장 A10BL은 노조 불법행위 영향으로 9개월 연장된 바 있습니다.
3) 보상·인허가·공법 변경: 제도적 리드타임
보상 절차 지연만으로 12곳이 늘어났고, 공법 변경·사업계획 변경·추가 공사도 다수 현장에서 확인됩니다. 경북도청 행복주택은 보상 지연으로 2년 연장, 화성향남2·대구읍내·세종조치원 행복주택은 인허가 변경 및 추가 공사로 29개월 지연됐습니다.
4) 기상이변·감염병·예상치 못한 변수
폭염·폭우, 코로나19로 인한 공사장 폐쇄, 공사 중 오염토 발견, 문화재 발굴, 도급업체 파산 등도 일정에 직접적인 타격을 줍니다. 현장 불확실성이 연쇄적으로 축적되면 평균 4개월 지연이라는 수치가 쉽게 만들어집니다.
정책 진단: 9·7 공급대책과 ‘속도’의 조건
9·7 대책은 보상 착수 시기를 앞당기고, 협조 토지주에 인센티브(협조 장려금)를, 퇴거 불응자에는 금전 제재를 부여해 공사기간 단축 로드맵을 제시했습니다.
핵심은 보상·이주·철거의 리드타임 단축입니다. 다만, 현장 지연의 절반 이상은 보상 외 요인(원자재·운송·노무·인허가 변경·기상 변수)과 맞물립니다. 따라서 보상 제도만 손봐서는 충분치 않습니다.
쟁점: 노동·책임·분쟁비용의 재설계
최근 통과된 노란봉투법과 건설안전 관련 규제 강화는 노무·분쟁 리스크의 상수화라는 새로운 환경을 만듭니다. 하청의 원청 직접교섭, 쟁의 범위 확대, 손배범위 제한은 사업자 측에서 사전 합의·비상운송망·일정 버퍼를 더 두텁게 요구하게 됩니다. 공공·민간 모두 사전 거버넌스 설계 없이는 일정 예측 가능성이 낮습니다.
해법의 방향
- 레미콘·시멘트 중장기 계약과 대체 공급망(멀티 플랜트) 확보, 운송 파업 시 우회 물류 라인 미리 설계
- 노무 리스크에 대비한 사전 교섭·중재 조항과 분쟁 시나리오형 공정표 운영
- 보상·인허가의 원스톱 의사결정 창구와 디지털 트래킹(마일스톤 공개)로 지연 가시화
- 기상·환경 리스크를 반영한 탄력 공정(야간 타설, 프리패브·모듈러 일부 도입)
- 민간 재건축·정비사업과의 보완적 포트폴리오로 총공급 차질 완화
실수요자·투자자 관점 체크리스트
분양·입주 일정 확인 포인트
- 최근 2년 지역 지연률과 주요 원인(레미콘/파업/보상) 공시·기사 등으로 교차 확인
- 시행·시공의 원자재·운송 계약 구조 질문: “레미콘 공급사는? 대체 라인 있나?”
- 보상·철거 진행률과 인허가 변경 이력 확인(변경 잦을수록 일정 리스크 ↑)
- 입주 지연 시 중도금·전세대출 만기 등 금융 스케줄 재설계 필요
가격·전월세 전략
- 입주 지연이 길어지면 인근 전월세 타이트닝 가능. 갱신·대체 주거 조기 확보
- 장기 지연 단지의 경우 프리미엄 변동성 확대 → 리스크 프리미엄 감안한 매수 판단
FAQ — 자주 묻는 질문
Q1. ‘지연률 76.2%’면 공급은 무의미한가요?
무의미하지 않습니다. 다만 예정 대비 늦게 들어온다는 뜻입니다. 일정 예측 가능성을 높이는 제도·거버넌스 개선이 병행돼야 효과가 나타납니다.
Q2. 9·7 대책으로 당장 빨라지나요?
보상·이주 단계는 빨라질 여지가 있으나, 원자재·운송·노무·기상 변수는 별도의 대책이 필요합니다. 공급망·노무 협상·모듈
